REITs产品典型特征、分类及其在发达国家（美日）地区发展情况

——REITs 是一种权益投资产品，其底层资产为不动产，目前已拓展至包括基础设施等多种资产在内。REITs(Real Estate Investment Trusts)通过发行股份或收益凭证的方式设立投资公司或募集资金，并将资金投资于不动产等领域(早期产品以不动产为主)、由专门投资机构进行管理，将投资综合收益按比例分配给投资者。REITs 是国际上主流投资品种之一，美国、日本等国均发行了较多 REITs 产品，一般投资人均能以较低门槛参与，获得市场交易、租金与增值所带来的收益。目前 REITs 底层资产已拓展至包括仓储物流、收费公路、水电气热、污水处理等在内。

REITs 具有门槛较低、自由流通、分红比例及回报率较高等典型特征

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REITs 按照组织形式可分为公司型及契约型：

公司型：以《公司法》为依据，通过发行股份设立投资公司，具有独立的法人资格，可自主进行基金运作，筹集的资金用于投资不动产等底层资产；其运营多以不断提高盈利水平，为股东谋求长期回报为目的；广大投资者既是基金份额持有人、亦是公司股东；公司型 REITs 在美国占据主导地位，在英国、日本等国也较普遍；

契约型：以信托契约成立为依据、投资者与管理人签订信托契约，通过发行收益凭证筹集资金，其本身并非独立法人、仅是一种产品；契约型 REITs 在亚洲国家如新加坡、马来西亚等较普遍。

REITs按照募集与流通模式可分为公募及私募：

公募：可面向社会公众募集资金，流动性较强，风险分散化，一般可在公开交易场所上市流通；

私募：以分公开方式面向特定投资者(一般是资金规模较高的特定客户)募集资金，流动性较弱灵活性较高，一般不可上市流通。

REITs按组织形式可分为公司型及契约型，按募集与流通模式可分为公募及私募

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——REITs 最初起源于美国，发展至今已非常成熟。1)REITs最早是上世纪60 年代在美国出现，期初是为了盘活存量地产、为部分被限制直接投资房地产的投资者提供曲线投资的方式；2)美国 REITs 的规模在 2000 年后迅速发展壮大，其总市值据已高达 1.3 万亿美元(全球约 2 万亿美元)，其中住宅、基建分别占比约 16%；基建 REITs 自 2012 年起发行；3)目前REITs 已成为世界上通行的主流投资产品之一，北美、欧洲、亚太合计有 38 个国家与地区均已成功发行大量 REITs 产品。

美国 REITs主要分为权益型、抵押型、混合型

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日本是亚洲最大的 REITs  市场，目前总市值约 1375  亿美元。1)2001 年9 月，日本三菱地所和三井不动产作为发起人的两只 J-REIT(Japan RealEstate Investment Trust，J-REIT)产品上市；最初设立的目的是为解决房地产相关融资主体的资金问题，同时为传统物业持有者和开发商提供项目退出渠道，也为投资者提供以房地产为基础的金融工具；2)目前J-REIT总市值约 1375 亿美元，位居亚洲第一；3)JREIT 提供了一种长期稳定的金融工具来管理金融资产；且通过将募集的资金进行投资有利于城市振兴和经济发展。

日本JREIT的主要类别有住宅、办公、商铺等

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