基建REITs对基建行业、地方政府、资本市场以及建筑公司的意义
——对于基建行业
资金来源弱化等因素导致 2019年基建增速持续低于预期。1)2019 年基建增速持续低于预期，年初乐观预期 8-10%，最终全年仅 3.8%；2)基建资金来源弱化是主要原因之一：①减费降税造成地方政府收入下降，2019 年前三季度收收收入负增长，H2 才略有好转；地产融资受制约土地收入增速明显下滑；②专项债用于基建比例（低于三成）和节奏进度（2019Q4 新增几乎为零）均低于预期；3)此外，低于预期还有行业层面其他因素，如环保跟土地生态红线制约、PPP 调控等。
2019年全年固投增速5.4%环比微升、狭义基建增速3.8%环比微降
来源：wind
2019年12月单月铁路、生态、公共设施管理增速提升其他回落
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基建 REITs 拥有万亿规模， 将弥补基建资金来源、打破当前融资困境。
国内基建投资的主要资金来源是自筹资金，自筹资金可进一步分为政府性基金、城投债、非标、PPP 等；近年来由于资管新规限制非标融资发展、地方政府性基金增速下滑、地方政府融资管控加强，自筹资金弱化；
据北大光华管理学院“光华思想力”REITs 课题组发布的《中国基础设施 REITs 创新发展研究》，国内基础设施存量规模超 100 万亿，若仅将其中的 1%进行证券化，即可撑起一个万亿级规模的基建REITs 市场，将弥补资金来源。
——对于地方政府
基建 REITs可有效控制地方政府债务增量、缓解债务压力：
中国债务余额占 GDP 比重低于 50%，远好于日本(超 220%)、美国(超 100%)；截至 2018 年末地方政府债务余额 18.39 万亿元，债务率(债务余额/地方综合财力)为 76.6%，远低国际通行的 100-120%的水平，但是部分省份已超过100%，考虑到国内基建建设空间仍较高，因此未来或存在债务率进一步上升的可能性；
存量项目：基建资金投入量大、回报周期长，对于政府而言有大量的存量资产无法及时变现，沉淀了大量资产；基建 REITs 可通过存量资产收购或与 PPP 机制结合引入更为广泛的投资资金，置换出来存量项目中的国有资本、降低地方政府对于债务融资的依赖，且可提高基础设施资产的流动性和盈利能力；基建 REITs 可能成为未来地方政府城投平台的转型之路(城投公司转型为 REITs 管理人)；
新增项目：基建 REITs 可实现对政府资金的替代，避免地方政府通过新增负债扩大基建。
2015-19年地方债务余额稳定增长
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2014-19年地方政府负债率触底回升
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——对于资本市场
首先对于个人投资者，基建 REITs 提供了一种高分红、高收益风险比的长期投资工具、扩充了个人投资者的投资范围，个人投资者可通过投资基建 REITs 的方式间接投资于基础设施建设；此外可加强社会公众对基础设施建设和运营的监督。
对于机构资金，基建 REITs 可推动保险资金、养老资金、社保资金、公募私募基金等投资于优质基础设施资产，可满足长期安全性与回报率要求；尤其是险资久期较长、要求现金流及长期收益稳定，基建 REITs 将优化其资产负债表期限和收益结构。
——对于建筑公司
基建 REITs 将使基建类为主的建筑公司实现商业模式的良性： 闭合循环：
建筑行业是典型的重资产行业，其商业模式是为垫资施工及加杠杆，因此普遍存在负债-收入-资产的闭合循环，单个项目尤其是基建类项目对资金需求力度较高，因此建筑公司往往对银行贷款需求较强，推高了资产负债率、制约了资产周转率；
建筑公司尤其是基建、园林公司前几年涉足大量 PPP 项目，较多PPP项目投资时间较长、资金需求量较高，且近 2 年外部融资环境趋紧、政策上清理 PPP 项目，部分公司在手 PPP 项目进入移交期，剩余项目资金压力趋紧、融资趋难；
基建 REITs 首先拓宽基建融资渠道、利好基建新项目落地及存量项目推进；其次可盘活建筑公司在手存量资产，提高资产周转效率、降低资产负债率、推动可持续发展；
从财务报表角度看，基建 REITs 有助改善建筑公司的经营现金流、降低资产负债率、提升 ROE。
