2016-2020年我国基建REITs相关政策汇总：政策频出，基建是重要发展方向

基建领域推行REITs 必要性高。且正逢其时。1)基建建设具有投资规模大、建设及运营期限长等特点，因此资金来源、资金运转非常重要；2)近几年受地方债务约束及地方融资平台转型，基建资金来源开始由财政向社会资本转变；3)同时考虑到减税降费、新冠疫情等对财政收入的冲击，既要拓展资金来源、又要加码拉就业的基建建设成为重中之重；在这样的背景下，推进基建 REITs 正逢其时。

基建 REITs  是国际通行的优质资产，具有受益稳定、安全性强、流动性高等特点。1)美国、新加坡等国已成功发行大量基建 REITs，从其运营经验看，具有收益相对稳定、安全性强、流动性高等特点；2)中国有大量优质基建项目，发行基建 REITs 一方面可盘活存量资产、缓解地方政府债务压力，另一方面有助推动建筑公司形成良性的商业闭合循环、提高资产周转率，且可填补当前金融产品空白、增强资本市场服务实体经济能力；此外将支持基础设施补短板、加速新基建发展。

基建 REITs交易资金流向图：一般是传统专项计划+ 私募基金/股+债的模式

资料来源：公开资料

基建 REITs 一直是国家鼓励发展方向，近几年监管机构多次表态支持，并出台一系列政策推动其快速发展：

1、2016 年 12 月 26 日，发改委与证监会联合发布《推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》，提出要“共同推动不动产投资信托基金（REITs），进一步支持传统基础设施项目建设”；

2、2019 年 6 月 27 日，发改委投资司副司长韩志峰在中国 REITs 论坛2019 年年会上发表《中国基础设施 REITs 前景》，提到通过发行基础设施REITs 盘活资产，将收回资金用于新的基础设施补短板项目建设，从而形成良好的投资循环；

3、2019 年 12 月 17 日，证监会公司债券监管部副主任刘榕在 2019（第十一届）卓越竞争力金融峰会上表示，下一步将会继续会同相关部门，积极推动基建 REITs 的发行试点工作；

4、2020 年 1 月 16 日证监会召开的 2020 年系统工作会议中表示要“稳妥推动基础设施REITs 试点”；

5、2020 年 4 月 30 日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动基建领域的公募REITs 试点工作。

近几年国内基建 REITs支持政策陆续落地

资料来源：公开资料

基建 REITs  与商业物业类 REITs  有很大的区别，主要体现在：

权利不同。基建 REITs 的持有人一般为国家，企业一般只有使用权。且转让、收费、期限等均有限制；商业物业类的持有人一般拥有所有权；

物业流动性不同。基建一般不会有交易，因为所有权一般归国家所有；商业物业类交易十分活跃且没有交易限制；

产品估值走势不同。基建类收益由国家制定，特许经营权到期后自动停止，仅可采取收益法；商业物业类目前收益法和比较法大概各占比 50%，近年来国内各类物业价值不断上升，估值也稳中有升；

风险收益不同。基础设施建成验收后风险已基本释放，市场风险和运营风险均较低；商业物业的运营管理是关键，收益和风险均较高。

基础设施类 REITs与商业物业类 REITS区别明显

资料来源：公开资料