2020年下半年我国房地产市场趋势：分政策、价格、需求、产品等分析
一、国家宏观调控政策以稳为主
行业调控环境仍将保持相对稳定。2020年上半年为应对疫情带来的影响，中央及各地政府积极从供应及需求侧出台多项支持政策，随着疫情缓和，预期逐步恢复，市场需求调控优化、信贷环境改善等因素刺激下表现活跃，部分城市房价存在一定上涨动力，土地市场热度也较为突出，在“房住不炒”定位保持不变的背景下，因城施策进行调控边际改善的空间缩窄；另一方面，当前宏观经济运行存压，房地产行业“压舱石”作用凸显，为保障房地产行业稳定运行，行业调控也不具备明显收紧的基础，下半年市场政策环境将保持相对稳定。
坚决落实房住不炒的要求，行业金融监管或将趋严。上半年信贷环境明显宽松，部分资金违规流入房地产市场，部分城市商品房交易及土地市场热度较高，一定程度上对市场预期带来扰动。预计2020年下半年楼市金融监管或将趋严，特别是针对房价、低价预期不稳的城市。
二、地价持续高位为房价提供有力支撑
在房住不炒的定位不变及居民收入预期难有明显改观的前提下，房价不具备持续全面上涨的基础；且随压制需求逐步释放及政策利好边际效应减弱，需求逐步回归理性，项目去化压力将显现，在房企采取让价促销策略下，房价或存小幅波动的可能性。但考虑到下半年土地市场优质地块仍有放量机会，土地成交楼面价有望继续高位运行，加之房企推盘中高价、改善型项目占比升高，均可为房价提供有力支撑，预计下半年房价整体以稳为主，受结构上移等因素影响，销售均价或将保持小幅增长。
2012年以来百城新建住宅价格指数及300城土地成交楼面均价同比走势
资料来源：中指研究院
三、城市分化加剧
一线城市：一线城市市场需求旺盛，但因实施的疫情防控措施严格，延缓了需求入市节奏，与其他级别城市相比，市场规模反弹幅度相对平缓。预计下半年一线城市房地产投资、新开工将保持较高热度，销量逐步恢复。
二线城市：二线城市人口规模突出，近几年为强化竞争力，城市积极引才，其市场需求韧性更为凸显，下半年二线城市市场规模具备持续恢复的基础；另一方面，鉴于人地挂钩制度的实施将进一步为热点城市房地产市场发展拓展空间，预计下半年房企投资重心将继续向热点城市聚焦，尤其是东部发达城市群中的热点城市。
三四线城市：部分城市需求已存在透支，加之2020年棚改力度进一步减弱，需求持续性较弱，下半年销量或将存压，房企投资也将较为谨慎，开工或保持调整。
2014年以来全国各城市梯队房屋新开工面积同比变化
资料来源：国家统计局
四、改善型需求加速释放
从30个城市住宅项目销售套数占比情况来看，2020年1-5月，120-144平米、144-200平米之间和200平米以上的改善型产品销售套数较2019年均有所增多，居住需求不断升级。根据最新中指百城居民置业意愿调查结果显示，6月，近四成受访者表示短期购房需求为换房改善，改善型需求占据重要地位。此外，受当前城市居民居住特征影响，各类置业群体也更为偏好三居类中大户型产品，此类产品需求占比为44%，明显高于其他类型。预计随着疫情影响不断减弱，市场换房需求仍存较大释放空间，且在限购等政策影响下，部分购房者更倾向选择一步到位的产品，中高端项目成交占比有望继续上升。
30个城市各面积段住宅销售套数占比变化
资料来源：中指研究院
2020年6月受访居民计划置业需求类型情况
资料来源：中指研究院
五、产品力对置业决策的影响力凸显
受住房居住属性回归及疫情的加速刺激作用影响，产品内部功能区域划分合理性、小区配套、产品健康理念的体现等产品关键因素对置业决策的影响力凸显，进而将推动行业聚焦产品的迭代升级，实现人居生活的完善发展。
受访居民对住房室内功能不足的反馈
资料来源：中指研究院
住房空间功能需求的升级
资料来源：中指研究院
六、物业服务不可或缺
随着人们对品质生活的更高追求，围绕全生活场景、全生命周期提供优质服务成为关注点。据调查显示，超四成受访者愿意为高品质服务付费。2019年百强物管企业的增值服务收入贡献率超过21%，净利润贡献率超过46%，增值服务总体贡献度突出。现阶段围绕社区资源开支的增值服务已较为成熟，而针对人们生活需求所开展的增值服务还处于早期阶段，发展前景广阔。未来伴随着互联网、物联网、5G等技术逐步构建智慧社区平台，服务边界将持续拓展，人们对生活体验增值服务的需求将一进步提升。
