2019年成都市房地产销售情况、价格走势以及棚改、土地、政策等情况分析

成都市地处四川盆地西部，青藏高原东缘。截至2018年，成都市常住人口为1,633万人；户籍人口为1,476.05万人，常住人口城镇化率为73.12%；户籍人口城镇化率为60.94%。截至2018年，成都市实现地区生产总值(GDP)15,342.77亿元，按可比价格计算，比上年增长8.0%。 第一产业增加值522.59亿元，增长3.6%;第二产业增加值6,516.19亿元，增长7.0%;第三产业增加值8,303.99亿元，增长9.0%。三次产业结构为3.4%：42.5%：54.1%。三次产业对经济增长的贡献率分别为1.6%、37.1%、61.3%。按常住人口计算，人均地区生产总值94,782元，增长6.6%。

成都市城市概况

资料来源：成都市政府工作报告

——销售方面：春节后成交有明显回暖，近期去化有所下行，源于供货增加+结构上高价盘较多

销售方面，春节后成交有明显回暖，但近期去化有所下行。成都过去限价很严格，今年开始，低价的项目去化的差不多了，高价地逐步慢慢入市，把房价预期拉升了。4-5月供应量大涨，而4、5月的成交和三月比有所回调。3月推盘131万方，成交151万方，供销比0.9；4月推盘182万方，成交148万方，供销比1.2；5月份推盘183万方，成交116万方，供销比1.6。去化率方面，三月份中心城区开盘去化率67%，远郊48%，4-5月份分别为60%、33%。成交周期也有所拉长，去化下降主要源于供货提升，且结构上高价盘较多。供应方面，预计下半年供应还会提升，有的区域断供很久，预计逐渐会出现井喷供应。

——价格方面：限价略松，高价项目逐步入市，结构性原因致价格上涨较明显，真实价格相对平稳

成都房价在16年之前没怎么涨，均价在8,000元/平米左右，17年的均价约10,000元/平米，目前均价约11,000元/平米。5月份成交价格同比+17%，主要是结构性的推盘原因，大量高价项目入市所致，真实的相同项目层面价格并没有明显上涨。1-2月最高开盘价20,000元/平米，3月突破到30,000元/平米，4-5月最高开出接近40,000元/平米的盘，限价有明显松动。金茂府过年前拿到预售价为30,000元/平米，后一期拿到33,000元/平米。政府限价方面，成都限价之前一直很严格，已经开盘的项目，每次涨价幅度控制在5-10%以内，限价突破主要是体现在没开盘的项目，但17年的高价地大多利润率压力还是很大。

——棚改影响方面：四川棚改体量小，受棚改缩量影响不明显，市场主要受预期影响

四川的棚改在全国都算比较少的，之前达州、南充稍微多一些，但是整体体量不大，所以受棚改变化的影响并不大，不像其他城市靠棚改驱动，大起大落，市场整体相对比较平稳，更多是受预期影响。

——土地市场方面：19Q1土地市场较活跃，溢价率有所回升

18年成都土地供应数量249宗，同比-13%；土地成交数量206宗，同比-24%；供应建面3870万方，同比+27%；成交建面3,012万方，同比+10%；挂牌均价2,280元/平米，同比24%；成交均价2,608元/平米，同比-36%；溢价率11%，（www.leadingir.com）较17年下降25.6pct。19Q1土地市场相对较活跃，近期金牛拍了一块地17,000元/平米，双流拍了一块地13,600元/平米，去年整体在10,000元/平米左右。19年5月份溢价率到20%左右。

——政策&利率方面：按揭利率无变化，限价略松、限购仍严格

按揭方面，首套上浮15%，二套上浮20%，首套首付比例30%，二套首付60%，天府新区70%。限价方面，分两方面，之前开过盘的，5-10%左右涨幅；没开过的，1）按土地成本法，给开发商一定的利润；2）第二种方式，参考同一区域、同一品牌、同一产品类型。限购方面也较严格，在成都工作的落户1年以上可购房，不在成都工作的落户2年以上可购房。

——库存方面：去化周期6个月，较年初略升，主流房企库存不高

目前成都的库存周期约6个月，显性库存约1,162万方，1-2月是5个月左右，库存去化月数略微提升。公司角度来看，到访城市公司在成都的土储大概能够卖2年左右，但是很多项目价格太高不太容易推出，结构性上有缺陷。到访城市公司19年预计拿地货值300亿，较18年持平。新城布局3圈层较多，18年拿地比较多，近期旭辉拿地比较多，融创在成都今年只拿了一块地。除了恒大、保利货比较多，大多房企库存不高。

——开竣工&宏观方面：18年新开工同比+11%，施工同比+1%，竣工同比-7%，GDP同比+10.5%

开工方面，18年成都新开工面积4,722万方，同比11.4%；其中，住宅新开工2,691万方，同比13.4%；施工方面，18年施工面积1.95亿方，同比+0.6%；竣工方面，18年竣工面积1,725万方，同比-7%。宏观数据层面，18年成都GDP 1.53万亿，同比+10.5%；人均GDP 9.5万元，同比+9.1%。18年成都财政收入、财政支出分别为1,424亿元、1,838亿元，分别同比+11.7%，+4.6%。

——金科博翠府：3月开盘去化率75%，5月周边项目开盘去化率下降较明显

金科博翠府，位于武侯新城板块，成都西南区域，板块后期会引进30万高端人才，带动高端需求，整个区域容积率规划控制在2.5左右。博翠府项目于18年1月份拿地，楼面价13,600元/平米+15%的人才公寓和公路配建，真实楼面价约17,000元/平米。项目于19年3月开盘，均价27,500元/平米。3月开盘176套，当日去化率75%，蓄客6个月，但因为之前一直没开盘，流失了一部分客户。目前还剩不到10%。项目共9栋楼，容积率2.13，建面约7万方，剔除15%配建，大概6万方，总货值约20亿。价格方面，去年下半年新房基本没有降价案例，主要是新盘和二手倒挂，所以二手房价格下降比较多。去化方面，中粮项目（在金茂府旁边）5月开盘，当日去化率比较惨淡。相比之下，金茂府节前开盘，去化率约70%左右。按揭利率方面，首套15%，二套20%，没有变化。放款周期1个星期左右，也没有太大变化，具体看银行。