金陵饭店：国内领先的高端酒店品牌，优质资产注入集团

金陵饭店是1979 年经国务院批准建设的全国首批六家大型旅游涉外饭店之一，金陵饭店自1983 年建成以来即为中国自主品牌高端酒店业的典范，以“神州第一高楼”、“第一家由中国人自己经营管理的大型国际酒店”蜚声海内外。公司1993 年成为江苏省首家五星级酒店，2002 年完成集团与股份公司改造，2007年上市成为全流通后国内酒店业首发上市第一股，2013 年五星级酒店管理数量跃升全国首位并保持至今。当前除自有并经营的新老金陵饭店物业之外，业务逐步拓展到酒店投资管理、旅游资源开发、酒店物资贸易等板块。

酒店三阶段发展，路径清晰、步伐稳健。公司酒店业务发展路径大致概括为“单体酒店——品牌连锁经营——专注高端酒店”三个阶段：

单体酒店：公司早期发展依托南京金陵饭店精耕南京本地市场，做大做强单体酒店同时输出管理模式；

品牌经营连锁：2004 年公司从管理输出跃升为 “品牌连锁经营”，成立酒店管理公司加快拓展高星酒店连锁经营步伐，在管酒店数量逐年快速提升，较2007 年增加近1.5 倍。

专注高端酒店：2014 年转让经济型连锁酒店“金一村”，专注于高星级酒店运营，目前公司在管五星级酒店129家，管理规模居全国首位，四星级酒店18 家，客房总数4.2 万间，在国内连锁酒店豪华品牌规模中排名第四名（按已开业酒店客房数为标准）。

公司历年在管酒店数

资料来源：公司公告，立鼎产业研究中心

2018年中国连锁酒店豪华品牌规模10 强排行

资料来源：中国饭店业协会，立鼎产业研究中心

江苏国资委控股，资本助力产业扩张。目前江苏省国资委为上市公司的实际控制人，公司大股东金陵饭店集团持股41.50%，公司下辖15 家全资、控股或参股公司。自2007 年上市来，公司借助募集资金扩展二期项目，投资兴建的亚太商务楼于2014 年竣工营业；2009 年通过投资兴建金陵天泉湖旅游生态园项目，公司开始涉足养生养老旅游产业。2016 年2 月，公司受让世贸中心楼55%股权，获得了该物业实际控制权（此前为受托经营并收取管理费），此次股权受让解决了公司与集团之间的写字楼同业竞争问题。由此公司形成以下几条主要业务线：

——酒店产业

核心商圈三栋自有物业：老金陵饭店+亚太商务楼（新金陵）+世贸中心楼，一体化运营的“酒店+写字楼+商铺+物业”业态，包含10 万平酒店（客房数约1000 间），10 万平写字楼，1.1 万平商铺及物业管理。

高端酒店连锁经营管理：输出金陵品牌和管理人员，公司目前管理酒店147 家（包含签约未开业）其中五星级129 家，四星级酒店18 家，遍布全国17 省77 市，除位于四川两家酒店为租赁经营外其余模式均为委托管理。

主打细分市场的新品牌：金陵嘉珑主营四星级商务会议酒店（目前已开业一家、已签约未开业一家），金陵文璟专注主题文化酒店（目前已经签约溧水中山湖金陵文璟酒店、南京老门东文璟酒店，均为委托管理模式）。

——养老产业

天泉湖度假酒店——金陵山庄，位于天泉湖养老度假区中心位置，2014 年竣工投入运营，酒店客房89 间。

养生社区项目——玫瑰园，已建成项目一期216 套养生度假公寓及会所，拟整体对外销售。

售后返租模式的高档酒店式公寓（70 年产权）——湖珀园，作为金陵山庄的二期项目于2018年6 月建成试售，总计310 套，首次开售110 套湖景房，售价约12000 元/平。公司计划通过售后返租模式扩展酒店房间数量。

——食品贸易业务

孙公司江苏苏糖糖酒食品公司为江苏省内最大的中高端酒类经销商，拥有茅台、五粮液、张裕等400 多个品牌在江苏地区的总经销代理权，酒类业务在经历过政府限制三公消费的冲击后业务回暖，2016 年实现扭亏。

——房地产业务（已接近完结）

 “玛斯兰德”高端别墅项目由公司参股30%，集团持股55%，于2001 年开建，目前已售出603 套。公司2017年取得投资收益4012 万元，随着销售接近尾声，预计近两年土地增值税结算将会对公司投资收益产生一定影响。

——公司自2010-2017 年来业绩波动较大，经历了业绩走弱及复苏两个阶段。公司在2011 年受宏观环境及限制三公消费影响，高端酒店客房、餐饮及酒类需求大幅下降，导致公司经营业绩连续两年下滑。2014 年收入出现触底反弹，这一方面由于整体行业对负面政策逐渐消化，另一方面2014 年亚太商务楼和金陵山庄投入运营带来收入端增长。2015年之后，公司营业收入逐年稳步提高，复合年均增长率约8.4%左右。

归母净利拐点向上，大幅增长。2017 年深度受益于一二线城市星级酒店复苏和新金陵项目逐渐走出培育期、盈利能力提升，酒店业务利润大幅提升，新金陵净利润3377 万元，比上年329 万元实现大幅度增长，而糖酒业务也由于消费回暖，2017 年实现净利润1209 万元，比上年54 万元增加1155 万元。加之，金陵置业“玛斯兰德”高端别墅实现销售，因此公司2017 年归母净利润实现约1.5 倍的大幅增长。

公司历年营业收入（亿元）及同比增速

资料来源：公司公告，立鼎产业研究中心

公司历年归母净利润（亿元）及同比增速

资料来源：公司公告，立鼎产业研究中心

盈利以酒店为主，商业地产为辅。分业务看，2018H1 酒店服务、商品贸易、房屋租赁、物业管理四种业态营收占比分别为53%、28%、16%、3%，毛利占比分别为64%、7%、25%、4%，各业务毛利率分别为77%、14%、91%、100%。酒店服务和租赁收入从收入规模和毛利贡献上都是公司的主要业务。

——为发挥金陵饭店品牌优势，整合省属企业资源，支持金陵饭店集团做强做优做大，2018 年6 月7 日江苏省国资委将包括16 家省属企业酒店类资产或国有股权注入金陵饭店集团。首批资产整合的总资产合计约23.6 亿元。此外，江苏省其他省级机关和单位管理的酒店类、旅游类资产也会在未来条件成熟时逐步注入金陵饭店集团。江苏省旅游业整合拉开帷幕，也标志着江苏省国企混改进入深度运作阶段。

此次注入的16 家企业中13 家是酒店企业（其中6 家五星级酒店、5 家四星级酒店），其他两家涉及旅游交通和旅行社。大部分酒店体量较大，地理位置优越，且历史悠久，市场口碑俱佳，属于非常优质的酒店资产，例如：

上海国信紫金山大酒店：江苏国信酒店集团100%控股的子公司，是一间五星级国际商务型酒店，位于上海浦东著名的陆家嘴金融贸易区核心地带，拥有各类客房近400 间客房，其中套房22 间。酒店1999 年成立以来雄踞浦江江畔，百年老外滩和浦东两岸的景色尽收眼底，地理位置优越，资产价值极高。

苏州南林饭店：苏州南林饭店有近五十年经营历史，座落在苏州著名的十全街，毗邻繁华商业区，交通便利，环境幽雅，店中有园，园中有店，是江苏省命名的苏州市唯一一家高档园林式饭店和国宾馆，曾接待了来自世界各地的宾客和外国首脑、重要贵宾。

2018 年7 月18 日，整合注入工作已实施完成，整合资产进入方式除西安紫金山大酒店以国有资产无偿划拨的方式进入之外，其他资产均作价入股。整合完成后，金陵饭店集团成为股权多元化的国有全资公司，注册资本变更为30亿元。其中：江苏省人民政府出资174,480 万元，占注册资本58.16%；江苏省国信资产管理集团有限公司出资115,170万元，占注册资本38.39%；江苏交通控股有限公司出资10,350 万元，占注册资本3.45%。