传统房地产融资政策持续收紧，市场由增量转向存量，REITs发展正当时

发布时间：2019-12-14　　来源：立鼎产业研究网　点击量： 1240　

——传统房地产融资政策持续收紧

由于居民部门杠杆率持续走高，2019 年一季度末居民部门杠杆率高达54.28%，房地产行业金融风险逐渐上升，国家多次对房地产行业融资政策进行整治和收紧，有意控制房地产行业风险。

居民部门杠杆率

资料来源：wind

2016 年9 月30 日，北京首先对房地产市场进行调控，随后，包括上海、广州、深圳等一线城市及部分房价上涨过快的共计20 多个城市密集出台针对房地产市场的限购限贷政策。而后2017 年3 月17 日，北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会，北京楼市调控进一步升级，限贷、限售进一步收紧，随后52 个城市或地区房地产市场均调控加码。调控政策的升级无疑给房地产行业投资资金带来较大冲击。

2017 年5 月下旬，银监会向各银监局下发《2017 年信托公司现场检查要点》——重点检查信托公司“是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相向房地产开发企业融资规避监管要求，或协助其他机构违规开展房地产信托业务；‘股+债’项目中是否存在不真实的股权或债权，是否存在房地产企业以股东借款充当劣后受益人的情况，是否以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款”。此次检查收紧过去房地产信托常用的“股+债”模式，导致地产信托渠道融资进入寒冬。

2018 年4 月27 日，中国人民银行、银保监会、证监会、外汇局联合印发了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》，统一了同类资管产品的监管标准，要求平等准入，将嵌套层级限制为一层，直接消除了多层嵌套和通道业务的可能性，对房地产行业非标类融资形成较大冲击。

2019 年5 月17 日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，对房地产融资业务进行多项整治，关注银行业务中的“表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向‘四证’不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发”现象，关注信托业务中的“向‘四证’不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款”现象，金融资产管理业务中的“未执行关于房地产业务的各项政策和监管要求”现象和金融租赁“违规开展房地产业务”现象。

今年以来，尽管房地产市场资金面有所放松，但整体来看，国家层面对于房地产行业融资仍保持相对谨慎态度，多次提及“严控房地产行业风险”、“防止房地产行业过度融资”等。房地产企业融资环境仍然面临严峻考验。企业过去依赖的发行公司债、定增等传统融资模式纷纷受到一定限制，探索新的融资模式正成为房地产行业发展的突破口，而REITs 正在房地产行业新融资渠道探索中逐渐崭露头角。

从2005 年央行首次提出REITs 试点以来，国家多部门均发声，推动REITs 试点和发展。

REITs 推进文件

资料来源：公开资料整理

REITs 的底层资产相对多样化，除了常见的酒店、公寓、办公楼等，可产生稳定现金流的公共基础设施、物流地产、养老地产均可作为基础资产。因而，除了解决房企融资缺口、盘活房企存量资产，REITs 对于降低房地产行业整体杠杆率乃至整体宏观杠杆率也有着重大意义。

——房地产市场由增量市场转向存量市场

目前，REITs 的基础资产主要为办公楼、酒店、公寓等现金流稳定且市场规模相对成熟的房地产细分市场资产。

数据显示，2019 年上半年全国新开业的商业项目数量达194 个（不含专业市场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2 万平方米）。新增商业项目建筑面积1451.45 万平方米，平均单体建筑面积7.48 万平方米。今年上半年新开业商业项目数量出现近五年来首次出现同比下滑。同时，根据统计局数据，商业营业用房的新开工增速从2017 年4月以来一直保持负增长态势，2014 年以来增长力度大不如2014 年前，显示出商业市场的黄金增量时代进入疲软期，而存量运营迎来发展机遇。

一线城市由于具有产业集中、人口集中的特点，办公楼市场相对更为成熟。根据第一太平戴维斯的数据，办公楼方面由于入市供应面积增大，一线城市中，除了广州空置率有所降低，空置率仅为4.9%以外，北京、上海、深圳三城的空置率居有所上升，分别达到8.6%、11.9%、18.2%。随着办公楼空置率的不断上行，房地产市场新建、开发办公楼的意愿将会降温，市场的重心也将由新建开发向持有运营切换。

商业营业用房新开工面积累计增速

资料来源：wind

办公楼新开工面积累计增速

资料来源：wind

一线城市写字楼空置率

资料来源：wind

综合来看，房地产市场正由增量开发市场向存量运营市场转变，而这样的转变恰好为REITs 提供了丰富的基础资产和运营空间。

——资金的投资新渠道

随着我国综合实力的增强，居民财富不断积累，2018 年人均可支配收入39251 元，同比增长7.8%。随着居民财富的不断积累，居民投资不动产的意愿也在增强。从国内家庭资产结构来看，2017 年国内家庭房产配置比例高达77.7%，配置比例明显偏高。在“房住不炒”的背景下，不动产买卖投资将受到政策抑制。而REITs 由于兼具房地产和金融产品的双重属性，在未来有望成为房产投资的最佳替代产品。

中国家庭资产配置