公募REITs运行模式、国内发展历史沿革及发展意义分析

——公募REITs指通过发行标准化的证券或受益凭证汇集投资者资金，由专门的投资机构管理，投资具有稳定收益的不动产财产或财产权利（包括基础设施、经营性物业），并将投资综合收益按比例分配给投资人的金融产品。REITs是包括REITs是包含组织、专业投资管理、税收、收益分配和财务杠杆约束等一系列制度安排的不动产投融资机制：（1）投资限制及分配政策；（2）专业化运营；（3）上市流通；（4）杠杆限制；（5）税收中性；（6）信息披露及透明治理。

公募 REITs 运行模式

资料来源：公开资料

REITs最早起源于美国1960年发布不动产信托法案。截至2020年12月31日，全球已有45个国家和地区立法推出REITs，合计发行公募REITs数量为903支，全球REITs市值约2万亿美元，美国市场REITs市值占全球总市值的约60%。我国于2007年前后开始推动REITs试点，经历了2009-2011年的快速推进阶段和2014年之后的大幅提速试点展开，直到2020年，我国公募REITs终于落地。

中国境内公募 REITs 发展沿革

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——除了在会计处理上，基础设施REITs具有以下意义：

中短期有利于改善企业的财务表现：中短期内，发行公募REITs可以降低公司资产负债率，提高当期利润及现金流，改善发起机构的财务表现；

进行询价发行，实现市场化定价和价格发现：公募REITs采取网下询价的方式确定份额认购价格，由财务顾问办理路演推介、询价、定价配售等相关活动，能够对基础设施资产进行合理估值，实现价格发现；

拓宽多元化股权融资渠道，降低资产负债率：相比债务融资，在母公司已经实现上市的情况下，基础设施资产可用股权融资方式有限，公募REITs为基础设施资产盘活提供了另一种股权融资方式，可减少对传统债务融资方式的依赖，实现融资方式的多元化；公募REITs作为股权融资方式，能够有效降低公司资产负债率，且有利于吸引中长期稳定资本；

优化资产结构，提升公司利润及现金流：一方面，公募REITs采用存量股份发行方式获得融资，通过相较于净资产较高的估值购买基础设施资产，从而提升公司的利润水平，改善盈利能力；另一方面，通过公募REITs首次及后续扩募发行，优化资产结构；

树立资本市场创新形象，成为基础设施REITs提供定价基准：公募REITs作为国内资本市场重要的试点创新产品，是国内基础设施领域投融资改革的关键环节。承担吸引社会资本积极参与基础设施投资、加快我国基础设施建设进程的重任；公司的公募REITs试点为国内基础设施领域投融资创新标杆以及定价基准，将极大地提升公司的市场知名度，有助于建立勇于创新、锐意进取的良好资本市场形象；公募REITs的基础设施项目在准入环节严控项目质量，筛选权属清晰、经营成熟的优质项目作为试点项目，有助于提升项目的知名度和市场美誉度。

——从宏观层面来看，基础设施 REITs 有助于贯彻落实党中央国务院关于深化投融资体制改革、积极稳妥降低企业杠杆率、保持基础设施补短板力度；支持国家重大战略实施，深化金融供给结构性改革，提升资本市场服务实体经济能力；有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展；有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；盘活基建领域存量资产，将缺乏流动性的基础设施存量资产转化成流动性强的金融产品，提高资金利用效率，形成良性循环。

对于企业来说，可以借助REITs平台进行基础设施资产资本平台运作，实现快速扩张：实现“建设/收购、管、退、融”的“轻资产+重运营”的全周期循环运作模式，建立轻重并举的经营模式；可以在项目的退出环节获益、并持有 REITs 份额享受分红和未来物业升值收益、获取 REITs 项下物业运营管理费。借鉴成熟REITs 市场中的模式，公司母体及REITs 实现清晰、互补的定位分工，公司母体依照不同项目所处生命周期，分别配置予两个不同的上市平台，使其各自集中资源和专长，加快资产的周转，实现企业快速发展，壮大公司在相关业务板块的市场地位：公司母体负责开发建设、收购、培育较为前期的基础设施项目，并运用公司累积的项目管理、运营及升级改造经验，在培育自身项目的同时，拓展以资产及基金管理收益为主的新业务模式，将其发展成为新的收入增长来源；在运营成熟之后，通过将资产打包装入 REITs 平台（同一类资产可以通过单个公募REITs 增发、扩募的方式不断装入），实现资金快速回笼；回笼的资金继续用于公司后续项目的开发建设/收购，扩大业务布局。

设立基础设施资产资本平台后的运作模式

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