2019年上半年深圳市商业街、购物中心商铺供需形势及租金走势分析

一、深圳商铺地产市场综述

2019 年1-5 月，深圳实现社会消费品零售总额2491.1 亿元，同比增速为6.7%。其中，批发和零售业零售额同比增长6.0%至2195.1 亿元；住宿和餐饮业零售额同比增长11.9%至296.0 亿元。整体来看，2019年1-5 月，深圳消费品零售市场继续保持平稳增长，带动商业街和商圈（购物中心）租金环比全线上涨。

二、深港商业街商铺市场分析

2019 年上半年，深圳重点监测的3条商业街租金全部上涨，环比涨幅在0.5%-2.0%之间。具体来看，我们重点监测的3条商业街中，东门步行街租金环比上涨1.94%，涨幅最高；深圳湾步行大街和华强北步行街租金涨幅分别为1.28%和0.69%。

2019 年上半年深圳商业街租金及环比涨跌

来源：CREIS 中指数据

三、深圳商铺购物中心商铺市场分析

2019 年上半年，深圳重点监测的4个商圈（购物中心）租金环比均上涨，且涨幅均在1%以上。具体来看，东门商圈租金环比上涨1.88%，涨幅最高；其次为福田中心区商圈，涨幅为1.68%；南山中心区商圈和华强商圈租金涨幅相对较小，分别为1.22%和1.19%。

2019 年上半年深圳商圈（购物中心）租金及环比涨跌

来源：CREIS 中指数据

四、深圳商铺地产供应形势分析

——商业用地新增供应同比小幅增加

从短期供应来看，据监测，2019年上半年深圳约有40 万平方米8 个新项目入市，较2018 年下半年缩减20 多万平方米，短期供应有所减少。2019年上半年新入市的项目主要分布在龙岗、南山等城区，如东部星悦天地等。根据拟开盘商业项目情况，预计2019年下半年，将有近250 万平方米约40 个新项目入市，主要分布在福田、宝安、南山等城区。

从长期供应来看，2019 年1-6 月，深圳共成交商办用地2 宗/46.42 万平方米，成交面积同比增加16.84%，两宗地块分别位于坪山区和龙岗区。总体来看，全市商办用地新增供应小幅增加，且新增供应多位于非核心区域，深圳商业外扩趋势明显。

五、深圳商铺地产需求形势分析

——社会消费品零售总额同比继续增长

2019 年1-5 月，深圳实现社会消费品零售总额2491.1 亿元，同比增长6.7%，增幅较上年同期收窄1.9 个百分点。其中，批发和零售业同比增长6.0%至2195.1 亿元；住宿和餐饮业同比增长11.9%至296.0 亿元。主要商品零售额中，家用电器和音像器材类增长9.8%；粮油、食品类增长4.6%；日用品类增长0.9%；烟酒类增长5.4%。通过互联网实现的商品零售额增长25.5%。整体来看，深圳社会消费品零售总额仍保持扩大趋势，居民消费需求的扩大将拉动零售品牌的扩张，从而增加对零售物业的需求。

六、深圳商铺市场发展潜力分析

2019 年2 月《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，粤港澳大湾区正式步入实施阶段。作为湾区核心城市之一的深圳，其商业市场前景广阔。深圳持续的经济发展、科技创新以及无界的产业发展和人口流动亦将给深圳零售物业市场带来新机遇。

从商圈层面来看，截止2019年末，福田区将拥有近190 万平方米的购物中心项目；加上华强北步行街，多种商业形态并存的福田区将着力打造世界级城市会客厅。南山区亦将拥有近190 万平方米的购物中心项目，加上深圳湾步行大街，作为香港游客进入深圳商务消费第一站的南山区将成为深圳新的经济和商业中心。随着零售物业的改造升级，在优质购物中心和互联网电商冲击下，深圳历史最为悠久的东门商圈和东门步行街也亟待调整升级。

预计未来，在粤港澳大湾区国家战略的支撑下，深圳优质零售物业将吸引众多国内外投资者；同时新项目的入市也将加强区域整体的商业氛围，激发消费潜力；但另一方面也将带来消费的分流，使得区域间竞争加剧。如何避免商业项目间的同质化，合理进行业态布局，引入有体验感的品牌，做到差异化运营等都将成为后期深圳商业地产发展的方向。