2019年北京市商业街、购物中心商铺供需形势及租金走势分析

一、北京商铺市场回顾

2019 年1-10 月，北京共实现社会消费品零售总额9945 亿元，同比增长5.0%。其中，商品零售实现8937 亿元，同比增长4.8%；餐饮收入实现1008 亿元，同比增长6.4%。整体来看，2019 年1-10 月，北京社会消费品零售总额仍稳步增长，零售市场继续保持活跃，带动多数商业街和商圈（购物中心）商铺租金环比上涨。

二、北京商业街商铺市场分析

2019 年下半年，北京重点监测的10条商业街租金均环比上涨。具体来看，南锣鼓巷涨幅最高，为2.64%；新街口商业街、王府井大街、五道口商业街和苏州街餐饮一条街环比涨幅均在1.0%-2.0%之间；西单商业街、好运街、簋街、后海酒吧街和亚运村商业街涨幅均在1%以内，其中亚运村商业街涨幅相对较低，为0.21%。

——从租金绝对值来看

南锣鼓巷商业街租金最高，达101.1元/平方米·天；王府井大街、后海酒吧街、五道口商业街和西单商业街租金均在30-70 元/平方米·天之间；苏州街、新街口商业街等5 条商业街租金均在30 元/平方米·天以内，其中，簋街和好运街租金相对较低，不足10 元/平方米·天。

——从各业态商铺占比来看

2019 年下半年，我们所监测的北京主要商业街商铺中，餐饮美食类商铺占比超四成，较上期减少一成，仍是最为活跃的业态类型；其次为服饰鞋包和其他零售类，样本数量占总样本比例均约两成；生活服务类商铺占比约一成。在消费升级的驱使下，个性化新兴品牌不断加入零售市场，尤其是玩具、乐器等升级类消费产品。

2019 年下半年北京商业街租金及环比涨跌

来源：CREIS 中指数据

三、北京购物中心商铺市场分析

2019 年下半年，北京重点监测的12个商圈中，9 个商圈（购物中心）租金环比上涨，3个环比下跌。具体来看，租金上涨的商圈中，三里屯和王府井商圈租金涨幅较大，分别环比上涨1.76%、1.20%；东直门、黄村、崇文门、中关村等7 个商圈租金涨幅均在0.5%以内。总部基地、鲁谷、朝外大街商圈租金环比下跌，分别环比下跌0.29%、0.24%、0.12%。

——从租金绝对值来看

王府井商圈（购物中心）租金最高，达72.2 元/平方米·天；朝外大街和远大路商圈租金亦在50元（含）/平方米·天以上；三里屯、中关村等6个商圈租金在30-50 元/平方米·天之间；总部基地、黄村、鲁谷商圈租金相对较低，在15-25 元/平方米·天之间，其中黄村和鲁谷商圈租金最低，仅为15.1 元/平方米·天。

——从各业态商铺占比来看

2019 年下半年，我们所监测的北京重点商圈（购物中心）商铺中，服饰鞋包类商铺占比最高，接近七成；其次为餐饮美食类商铺，占比近两成，较上期提高约一成。随着存量购物中心的升级改造和业态更替，餐饮服务类业态比重有所增加。尤其是网红餐厅、主题餐厅等，不但能够满足消费者对美食的需求，还能够满足消费者的社交需求。

2019 年下半年北京商圈（购物中心）租金及环比涨跌

来源：CREIS 中指数据

四、北京商铺供应分析

——短期项目供应及长期商办用地供应同比均大幅下降

从短期供应来看，据监测，2019年1-10 月，北京有近30 万平方米约7 个新购物中心项目入市，较2018 年同期减少约40 万平方米，短期供应明显减少，其中不乏对老项目的升级改造，如北京马家堡新荟城购物中心、北京越都荟等。2019 年1-10 月新入市项目主要集中在朝阳和房山等区域，如北京新辰里购物中心、首开福茂购物中心（长阳店）等。根据拟开业购物中心情况，预计2020 年上半年，北京将有约54 万平方米约7 个新项目入市，主要分布在朝阳、通州等区域。

从长期供应来看，2019 年1-10 月，北京新增商办用地成交面积为39.43 万平方米，同比下降58.8%，其中主城六区占比为40.1%，较去年同期扩大11.3 个百分点。总体来看，北京商业用地新增供应明显减少，且主要集中在非主城区，主城六区未来或将通过城市更新的方式来增加高品质项目供应。

五、北京商铺需求分析

——社会消费品零售总额同比增速扩大，服务性消费保持较高增速

2019 年1-10 月，北京市实现服务性消费12819 亿元，同比增长10.1%，继续保持较高增长态势；实现社会消费品零售总额9945 亿元，同比增长5.0%，增幅较去年同期扩大1.3 个百分点。其中，限额以上批发零售企业实现网上零售额2582 亿元，同比增长27.4%，增幅较去年同期扩大13.6 个百分点。实体零售企业在“互联网+”转型下经营状况有所改善，实现线上线下逐渐融合发展，从而呈现较为稳定的发展态势。

在限额以上批发零售企业商品类值中，日用品类商品实现零售额428 亿元，同比增长26.6%；文化办公用品类商品实现零售额598 亿元，同比增长20.2%；家用电器和音像器材类商品实现零售额531 亿元，同比增长19.8%；粮油食品类商品实现零售额644 亿元，同比增长12.9%；通讯器材类商品实现零售额937 亿元，同比增长8.9%。北京市商业零售市场持续升级，产品和服务向多元化、个性化方面转变，而新兴业态的不断涌入，进一步丰富了商业零售市场的多样性。繁荣的商业零售市场将继续为实体零售业的发展提供稳定的需求支撑，而实体零售业将更加注重新技术、新业态的创新，以满足市场多元化消费需求。

六、北京商铺市场前景依然看好

从营商•政务环境看，2019年初颁布的北京优化营商环境政策2.0 版顺利实施，主要包括优化企业进出市过程、拓宽企业融资渠道、促进跨境贸易、减税降费等方面。11 月12 日，北京营商环境改革3.0版推出，对标国际前沿和国内最高水平，进一步加大全市营商环境优化建设，为商业零售市场的发展带来利好。在促消费稳增长方面，2019 年以来，北京市先后推出了《北京市扩大内需建立完善总消费政策促进体系工作方案》、《北京市2019 年促消费稳增长措施》、《北京市关于进一步繁荣夜间经济促进消费增长的措施》以及《商业服务、交通运输、建筑服务等领域开放改革三年行动计划》等政策和措施，旨在促进服务消费、繁荣夜间经济、打造多元化新业态、放宽外资入市限制、探索数字贸易开放体系等。截至目前，这些政策的成果已经显现，2019 年1-10 月社会消费品零售总额稳定增长且同比增幅扩大，各项政策和措施为品牌方带来了更多的经营便利和更大的利润空间，而项目方则吸引新品牌持续入驻，促进业态调整，助推消费升级，为商业零售市场的发展带来新动力。

七、北京商铺租金将继续保持平稳态势

展望未来，北京市核心区新增商办用地供应较少，而市场需求相对稳定，且消费升级将持续推动商业业态调整和升级，预计北京核心区商铺租金或将保持平稳态势；而非核心区城市建设不断加快，商办用地供应相对充足，商业环境日趋完善，持续增长的零售消费市场将为商业项目提供较为稳定的需求支撑。预计未来，北京重点商圈商铺租金将继续保持平稳态势。