2019年上半年上海市商业街、购物中心商铺供需形势及租金走势分析

一、上海商铺市场综述分析

2019 年1-5 月，上海实现社会消费品零售总额5434.7 亿元，同比增长7.1%。分行业来看，批发和零售业实现零售额4951.0 亿元，同比增长7.4%；住宿和餐饮业实现零售额483.7 亿元，同比增长3.8%。整体来看，2019 年1-5 月，上海社会消费品零售总额依旧保持向好发展，稳健增长的消费市场带动多数商业街和商圈（购物中心）商铺租金环比上涨。

二、上海商业街商铺市场分析

2019 年上半年，上海重点监测的11条商业街中，8 条商业街租金环比上涨，3 条持平。具体来看，租金环比上涨的商业街中，南翔老街涨幅最大，为2.75%；四川北路和田子坊租金环比涨幅在1.0%-2.0%之间；天钥桥路休闲餐饮街、七宝老街、新天地、淮海中路和上海老街租金涨幅均在1.0%以内；城隍庙、南京西路和南京东路商业街租金与上期持平。

2019 年上半年上海商业街租金及环比涨跌

来源：CREIS 中指数据

三、上海购物中心商铺市场分析

2019 年上半年，上海重点监测的22个商圈中，17 个商圈（购物中心）租金环比上涨，4个下跌，1个持平。具体来看，租金环比上涨的商圈中，淮海路商圈租金涨幅为2.70%；川沙、四川北路和虹桥等5个商圈租金涨幅均在1.0%（含）-2.5%之间；徐家汇、五角场和南方商城等11 个商圈租金涨幅均在1.0%以内，其中天山和豫园商圈租金涨幅相对较小，均在0.5%以内。大宁、长寿路、不夜城和南京西路商圈租金环比下跌，跌幅均在0.5%以内。曹家渡商圈租金与上期持平。

2019 年上半年上海商圈（购物中心）租金及环比涨跌

来源：CREIS 中指数据

四、上海商铺地产供应形势分析

——新增供应同比大幅减少，区域外扩趋势明显

从短期供应来看，据监测，2019年上半年上海约有60 万平方米16 个新项目入市，较2018 年下半年减少约60 万平方米，短期供应有所下降。2019年上半年新入市的项目主要集中在闵行、虹口、浦东等城区，如浦东三林东方懿德城、白玉兰广场等。根据拟开盘商业项目情况，预计2019 年下半年，将有约450 万平方米的购物中心项目入市，主要分布在浦东、青浦、嘉定、普陀、闵行等城区。由于近两年大量商业项目集中入市，且有区域外扩趋势，预计非核心商圈购物中心空置率将有所上升。

从长期供应来看，2019 年1-6 月，上海新增商办用地成交面积为49.73 万平方米，同比大幅下降80.08%；分城区来看，中心城区新增商办用地成交面积占全市比重为36.12%，较上年同期收窄31.46 个百分点。整体来看，2019 年1-6 月商办用地成交量较上年同期大幅下降，且区域外扩趋势明显。

五、上海商铺地产需求形势分析

——供应方面：社会消费品零售总额同比继续增长

2019 年1-5 月，上海实现社会消费品零售总额5434.7 亿元，同比增长7.1%，增幅较上年同期收窄0.2 个百分点。

分商品类别来看，吃类商品零售额为1191.7亿元，较上年同期增长5.8%；穿类商品零售额为1222.3亿元，较上年同期增长7.5%；用类商品零售额为2795.6亿元，较上年同期增长8.5%；烧类商品零售额为225.1亿元，较上年同期减少5.0%。四类商品分别占社会消费品零售总额的21.9%、22.5%、51.5%和4.1%。总体来看，上海消费市场依旧保持稳健发展，持续增长的社会消费品零售总额将为商铺租赁需求提供更多有效支撑。

六、上海商铺市场趋势预测

从营商·政务环境看，2019年上海市委依法治市办近期印发《关于建立上海市优化营商环境法治保障共同体的意见》和《上海市优化营商环境法治保障共同体实施细则》，发起建立全国首个优化营商环境法治保障共同体，着力推动营商环境法律体系持续完善、深入探索包容审慎监管和建立法治保障先行区域，旨在推动各方形成合力，聚焦政策制度强化系统研究，增进政府和市场的有效沟通，切实提升企业和群众的获得感、满意度。

七、上海商铺改造升级趋势预测分析

2019 年上半年，核心商圈存量商业的改造升级是上海零售物业市场的关键词，部分老牌商业采用新增业态、增加大场景体验项目、增设特色休闲区等方式丰富业态，提升购物体验。如南京西路商圈的新世界城，通过增加女性商品购物楼层、引进动漫文化体验IP 项目“火影忍者世界”、建造世界最高室内攀岩项目、打造立体景观休闲区等进行升级改造；徐家汇商圈的汇金百货通过提高体验类业态占比进行改造。上海老牌零售物业项目已纷纷加入改造升级中，助力打响“上海购物”品牌，加快国际消费城市建设。

核心商圈存量商业的升级改造将提升商圈氛围、激发消费潜力，同时也将吸引有影响力的外国潮牌和外资百货入驻，这些因素均将带动上海核心商圈商铺租金上涨；而非核心商圈大体量商业项目的入市，将导致商圈间竞争加剧，未来非核心商圈租金或面临下行压力。