2019年成都市商业街、购物中心商铺供需形势分析及租金变化走势分析
一、成都商铺市场综述
2019 年1-10 月，成都消费市场整体平稳向好发展。成都市统计局数据显示，2019 年1-10 月，全市实现社会消费品零售总额6110 亿元，同比增长9.7%，增速高于全国1.6 个百分点。其中，餐饮收入实现916 亿元，同比增长24.9%；商品零售实现5194 亿元，同比增长7.4%。2019年以来，成都积极落实“国际化营商环境建设年”部署，商业零售市场保持平稳增长的态势，带动全市商业街和商圈（购物中心）租金环比均上涨。
二、成都商业街商铺市场分析
2019 年下半年，成都重点监测的4条商业街中，4 条商业街租金全部环比上涨。具体来看，一品天下商业街涨幅最高，为1.19%；其次为春熙路商业街，涨幅为1.04%；宽窄巷子及建设路商业街租金环比分别上涨0.74%、0.28%。
从租金绝对值来看
春熙路商业街租金最高，达22.0元/平方米·天；其次为建设路商业街，商铺租金在14 元/平方米·天左右；宽窄巷子和一品天下商业街租金相对较低，均在10 元/平方米·天以内。
从各业态商铺占比来看
作为美食之都，2019 年下半年，所监测的成都主要商业街商铺中，餐饮美食商铺占比依旧超五成，与上期基本持平；服饰鞋包类商铺占比近两成；其他零售类商铺占比超一成；百货类、生活服务类商铺占比均在一成以内。
2019 年下半年成都商业街租金及环比涨跌
来源：CREIS 中指数据
三、成都购物中心商铺市场分析
2019 年下半年，成都重点监测的4个商圈租金环比均上涨。具体来看，建设路商圈租金环比涨幅最高，为2.02%；春熙路、新南天地商圈租金环比涨幅分别为1.03%、0.85%；盐市口商圈租金涨幅相对较小，为0.21%。
从租金绝对值来看
拥有太古里、IFS 等高端购物中心的春熙路商圈（购物中心）租金最高，达37.3 元/平方米·天；盐市口商圈和建设路商圈租金相近，均在27 元/平方米·天左右；新南天地商圈租金相对较低，在20 元/平方米·天以内。
从各业态商铺占比来看
2019 年下半年，所监测的商圈（购物中心）商铺中，服饰鞋包类商铺占比超四成，较上期进一步减少；餐饮类商铺占比近两成，较上期有所增加；其次是美容美发、电器通讯类店铺，合计占比约两成。随着消费结构的升级，消费者不再满足于仅满足基本生活需要，升级类消费品牌受到消费者更多青睐。
2019 年下半年成都商圈（购物中心）租金及环比涨跌
来源：CREIS 中指数据
四、成都商铺市场供给分析
——短期项目供应同比小幅上升，长期商业用地新增供应同比下降
从短期供应来看，据监测，2019年1-10 月成都共有近100 万平方米13 个新项目入市，较2018 年同期增加近5 万平方米，短期供应小幅上升。2019年1-10 月新入市的项目主要分布在双流、龙泉驿、郫都、温江等区域，成都天荟·万科城市广场等购物中心悉数开业。从拟开业购物中心来看，预计2020 年上半年，成都将有约166 万平方米约21 个新项目入市，主要分布在成华区和武侯区等区域；商业街方面，成都德源滨江广场和成都百郦锦城预计在2020 年上半年开业。
从长期供应来看，2019 年1-10 月，成都新增商办用地成交面积为667.47 万平方米，同比下降25.8%。其中，二圈层（龙泉驿、青白江、新都、温江、双流、郫都以及天府新区七区）占比为43.6%，较去年同期收窄10.9 个百分点；一圈层（锦江、青羊、金牛、武侯、成华、高新六区）和三圈层（大邑、蒲江、新津、都江堰、彭州、邛崃、崇州、简阳、金堂）占比分别为10.9%和45.5%，较去年同期分别扩大1.3 个百分点和9.6 个百分点。总体来看，未来成都商业项目新增供应将主要分布在二、三圈层。随着成都交通网络建设日趋完善，“一心两翼一区三轴多中心”的发展规划将进一步促进成都各城区均衡发展，且二圈层和三圈层区域适于商业开发的优质地块相对较多，可为未来商业发展提供稳定供给。
五、成都商铺市场需求分析
——社消总额保持较快增速，首店经济与体验业态推动商业升级
2019 年1-10 月，成都商业零售市场总体平稳向好。2019 年1-10 月，全市实现社会消费品零售总额6110 亿元，同比增长9.7%，增速与前三季度持平，高于全国1.6 个百分点。其中，餐饮收入实现916亿元，同比增长24.9%，增幅较去年同期扩大12.3个百分点；商品零售实现5194 亿元,同比增长7.4%，增幅较去年同期收窄2.4 个百分点。
2019 年以来，成都零售业态持续调整与创新，儿童教育、美容保健、休闲娱乐等新兴业态不断进入市场。其中，儿童体验培训、美护类品牌扩张较快，体验业态推动商业街区去化。“首店经济”方面，奢侈品童装Givenchy Kids、高端护肤品La Maison Valmont、北美设计师品牌Blancore 等品牌全国首店在成都开店，首店经济效应持续刺激消费，商业零售市场的多样性和层次性被进一步丰富，消费市场需求被进一步挖掘。总体来看，成都商业零售市场的繁荣发展将持续助力成都商铺租赁市场需求持续增长。
六、成都商铺市场发展展望
从营商·政务环境看，成都市委十三届四次全会提出2019 年是成都“国际化营商环境建设年”。2019 年以来，成都市不断出台相关政策优化营商环境的建设，贯彻落实中共成都市委办公厅和成都市人民政府办公厅在2 月印发的促进民营经济健康发展7个实施细则，力求打造适宜新经济成长的营商环境，支持优势产业发展，推动服务业经济高质量发展。在促消费、稳增长方面，成都市政府发布《关于发展全市夜间经济促进消费升级的实施意见》，促进夜间经济发展，各区县政府先后出台若干鼓励消费升级、助推新兴业态发展等具体措施。
2019 年1-11 月，多家世界知名零售品牌首次进入成都，其中不乏Givenchy Kids 等全国首店，这些品牌的进入进一步丰富了成都繁荣的消费市场的多样性。猛追湾市民休闲街区一期等文化体验类新IP项目开放，力争打造一流滨江公共空间和市井特色时尚街区，为成都零售市场的发展带来了新动能。10月30 日，中国（成都）网络视听产业基地正式授牌，将进一步推动文化和体验类等业态发展。 预计未来，成都将继续推进营商环境优化，加大新兴业态培育力度，吸引更多新品牌、新业态入驻成都，零售业也将注重业态调整和品质升级，不断提升消费者体验。总体来看，在商业零售市场繁荣发展的态势下，成都商铺租金未来或将继续保持稳中有涨。
