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我国人均购物中心面积仍有较大提升空间,潜在消费升级需求大

发布时间:2020-02-01  来源:立鼎产业研究网  点击量: 2352 

2019 年前三季度,我国社会消费品零售总额达29.7 万亿元,同比+8.2%。随着减税降费、“放管服”改革、发展流通促进商业消费等政策措施的进一步贯彻落实,预计后期消费将保持平稳增长态势。从年龄结构来看,8090 后逐步成为消费主力,消费意愿相对更强。供给来看,据赢商网数据,2018 年,我国一二三四线城市3 万平米以上购物中心总存量达35,496.8 万方,同比+15.5%,对应人均品质型购物中心GFA 0.25 平米,按美国3 万平米以上购物中心占比68%估算,2018 年末我国包含3 万平米以下的购物中心总存量约52,330 万平米,对应我国人均购物中心GFA 0.38 平米,而对比2010 年美国3 万平米以上人均购物中心GLA2.2平米、包含3 万平米以下人均购物中心GLA3.2平米,仍有较大空间。此外,考虑到建筑面积(GFA=套内面积(GLA+公摊面积,GFA 口径较GLA 更大,因而我国人均GLA 较美国空间更大。

分析认为,随着经济向第三产业倾斜、中产阶级占比、人均可支配收入、人均GDP 的提升,居民消费能力逐步提升;同时,随着人口结构变化,8090 后逐步成为消费主力,居民的消费观念也将在一定程度上发生变化,并综合推动我国消费升级。消费升级背景下,尤其对于商业物业的需求日益增长,也将一定程度上推动商业物管发展。

中国vs 美国人均购物中心面积


资料来源:赢商网,US Census Bureau

注:美国为人均购物中心GLA,中国为人均购物中心GFA。含3 万方以下购物中心面积按美国3 万方以上购物中心占比68%估算。

 

我国购物中心存量及同比


资料来源:赢商网

注:统计口径为商业建筑面积≥3 万平米的购物中心

2018 年主流一二线城市人均可支配收入及同比


资料来源:Wind

认为,虽然商业地产总量可能有所过剩,但目前我国人均3 万方以上品质型购物中心面积仅0.25 平米,对比美国人均3 万方以上购物中心面积为2.2 平米,品质型商业地产仍有较大的提升空间。从增量的角度来看,随着消费升级带来的需求,商业物业管理行业的服务对象也更多是品质型的商业地产;而从存量的角度来讲,原来过剩的存量商业地产中在经过重组、调整、重新经营后,也有可能成为商业物业管理行业的另外一部分的服务对象。据赢商网数据,2008-2018 年我国3 万平米以上品质型购物中心存量面积CAGR +26.3%2018 年同比+15.5%,我们保守按CAGR +12%估算,2030 年全国3 万平米以上购物中心存量面积有望达13.8 亿平米,对应人均品质购物中心GFA 0.99 平米,较2018 年末+290%;如果计入3 万平米以下,那么商业地产存量有望达24 亿平米,较18年末+81%

 

标签:购物中心

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