佳兆业：专注于中高端物业的领先物管企业，近年业绩稳健增长

佳兆业美好（下称公司）成立于 1999 年，接近 90%在管物业为中高端物业，拥有超过 20 年的物业管理服务经验，行业经验丰富。公司物业管理服务业态涵盖中高端小区及非住宅物业，包括商、写字楼表演场地和体育馆、政府建筑物、公共设施及工业园。公司的业务线主要包括物业管理服务、交付前及顾问服务、小区增值服务及智能解决方案服务。截至 2019 年 6 月底，公司目前已进驻全国 12 个省份，直辖市及自治区 37 个城市，合约管理面积约 4140 万方，在管面积约 3634 万方，在管项目约 218 个，具体划分：住宅项目约 149 个，非住宅项目约 69 个。根据中指院 2019 年的综合实力排名第 12 名。

公司的发展历史

资料来源：公司资料

2019 年中国综合实力TOP12物管企业名单

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近年来公司营业收入和利润均稳定快速增长，2016-2018 年 CAGR 约 23.3%和50.1%.2018 年，公司实现营业收入约 8.96 亿元（人民币，下同），同比增长33.9%。其中物业管理服务收入占比 42%，交付前及顾问服务收入占 39.7%，社区增值服务收入占比 9.1%，智能解决方案服务 9.2%。公司 2018 年实现毛利约 2.77 亿元，同比增长 35.6%，综合毛利率 30.9%。其中，物业管理服务毛利率 33%，交付前及顾问服务毛利率 28.8%，社区增值服务毛利率 35.7%，智能解决方案服务毛利率25.8%。2018 年实现净利润约 0.54 亿元，经调整净利润（（不包括上市开支及宣派特别股息而产生的递延税项开支）约 1.06 亿元，同比增长 39.4%。经调整净利润率约 11.8%。

2019 年中期，公司实现营业收入约 5.58 亿元，同比增长 35.4%，毛利 1.91 亿元，综合毛利率约 34.3%，维持在稳定水平，归母净利润约 0.9 亿元，同比增长 291%，净利润率约 16.4%。

公司近年来营业收入及增速

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——公司2018 年12月6日成功在香港联交所上市，上市完成后，佳兆业集团（1638.hk）是公司控股股东，持股比例约 73.95%，公众持股比例约 26.05%。此外，公司拥有年轻有拼劲却经验丰富的专业管理团队，平均管理团队拥有15 年的行业经验。同时，2019 年 7 月 19 日，公司授出 1145 万股购股权，其中 275 万股授予公司核心管理层（廖传强先生 200 万股，郭丽女士 60 万股，马秀敏女士、刘洪柏先生、陈斌先生等分别 5 万股，）；870 万股授予公司及附属公司若干雇员。行权价 15.7 港元/股。

——公司与母公司佳兆业有着长期稳定合作关系，佳兆业所开发的物业大部分交付于公司管理。2015-2018 年，公司当年在管面积中来自佳兆业集团的占比分别为 92%、92%、86%、84%。尽管现在公司的市场拓展正高速发展，但公司现有的业务布局大部分仍然跟随母公司业务扩张的步伐。

母公司佳兆业的城市布局策略对公司现有业务布局有较大影响。从母公司佳兆业城市布局策略上看，2010-2011 年，佳兆业曾经拓展过三线及低级别城市的土地储备，其中包括太仓，常州，江阴，南充，营口，鞍山等城市，以建立其全国版图及实现地区多元化。

2012 年及其之后，考虑到核心一二线城市在经济、产业结构及人口流动等对房地产市场未来发展的有力支撑，佳兆业再次重新聚焦一二线城市，加快三四线城市土地处理，近年来佳兆业土储储备中一二线城市占比也是持续高位，2014-2018 年占比基本维持在 80%左右，对应一二线城市 2014-2018 年合同销售额也居高不下，能有效稳定在 85%-95%之间。

2017-2018 年，佳兆业持续深耕大湾区，截至 1H2019 年，佳兆业大湾区土地储备约1400万平，占总土储约 55%。此外，在现有珠三角、长三角、华中、华西及环渤海五大城市发展群布局的基础上，除了不断深化已有的城市外，也拓展至全国核心一二线城市，加快完善及优化全国化土储布局。截至 2019 年中期，母公司佳兆业现有土地储备约 2600 万方，权益比例高达 87%， 76%位于一线及重点二线城市。此外，作为深圳旧改之王的佳兆业还坐拥大量的核心城市旧改资源，截至 2019 年中期，佳兆业尚未纳入土储表的旧改项目占地3200 万方（未计入容积率），按占地面积算，母公司佳兆业旧改项目全部位于大湾区区域，母公司佳兆业旧改项目大部分位于一线城市（超过 60%），

假定先不考虑未来市场外拓影响下，佳兆业城市土储布局情况基本决定了未来公司内生增长的城市布局策略。截至2019年中期，公司共进驻全国12个省份，直辖市及自治区37个城市，合约管理面积约4140万方，总在管面积约3634万平，在管项目约218个，业务覆盖中国的主要经济区域，即粤港澳大湾区、长三角地区和环渤海经济圈等。2018年，公司管理建面中来自这些地区的总建筑面积大约70％，其中来自大湾区的物业管理收入2.174亿，占总的物业管理服务收入57.8%。公司也是粤港澳大湾区物业管理服务公司中排名第7名，在粤港澳区域中拥有领先的品牌知名度。

公司业务布局情况及策略

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