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宝龙商业:首家以商业地产物管服务及运营为主业上市的物管公司

发布时间:2020-05-26  来源:立鼎产业研究网  点击量: 71 

宝龙商业于 1993 年成立,前身为厦门华龙物业管理有限公司。2007年公司将业务拓展至商业运营服务领域。2019 年公司收入为 16.21 亿元,管理 51 个商业运营项目和 51 个物管项目,总合约面积为 2,839.8 万平方米,在管面积 1,848.8 万平方米。公司业务分为商业运营服务和住宅物业管理服务两大块。商业运营在管面积为 698.2 万平方米,占总在管面积的37.8%,但贡献约 80%以上的收入和 90%以上的毛利润,是公司的核心业务。按地域分,商业运营项目主要集中在长三角地区的三、四线城市。公司商业运营和物业管理服务的项目主要来自于宝龙地产。

——宝龙商业的前身为厦门华龙物业管理有限公司于 1993 年在厦门成立,2007 年随宝龙地产的商业地产策略公司将业务拓展至商业运营服务领域。2014 年宝龙商业开始为独立第三方提供商业运营服务。2019年为了准备独立上市,公司从其核心控股股东宝龙控股中分拆。截至 2019 年底,公司已拥有 51 个商业运营项目和 51 个物管项目。总合约面积达 2,839.8 万平方米,在管面积达1,848.8 万平方米。2019 年宝龙商业总收入为 16.21 亿元,同比增长 35.0%2017-19 年的复合增速为 29.1%。公司业务可分为商业运营服务和住宅物业管理服务两块。其中商业运营服务是收入来源的大头,占比约为 80%

2017-19年宝龙商业各板块收入拆分及占比


来源:公司公告

公司2019年共产生毛利润 4.28 亿元,同比增长 31.5%2017-19 年的复合增速为30.1%。其中商业运营服务是公司总毛利润的主要来源,该块业务毛利占总毛利的比重基本维持在 90%左右。

2017-19年宝龙商业各版块毛利拆分及占比


来源:公司公告

公司的综合毛利率基本随着其商业运营服务的毛利率的变动而变动,2017-19 年综合毛利率从 26.0%增加至 27.1%,于 2019 年降至 26.4%。这主要是由于两块业务的毛利率均有下降。

公司商业运营服务毛利率由 2016 年的 28.9%增加至 2018 年的 30.1%,随着公司运营的商业物业逐渐进入成熟期,毛利率将会逐年上升;2019 年该块业务毛利率降至 29.3%,主要是由于增值服务中的停车位管理服务等由酬金制转为包干制核算,若按酬金制复原核算,这一块的毛利率为 32.1%,维持上升趋势。

公司住宅物业管理服务的毛利率 2019 年下降 1.4 个百分点,主要是由于公司外拓增加人员储备导致员工成本上升。

——2019 年商业运营服务收入为 13.35 亿元,较 2018 年同比增长 36.3%,较 2017 年年复合增长率为 29.8%。公司的商业运营服务收入可分为三块:物业租赁服务,市场研究及定位、商户招揽、筹备开幕服务和商业运营及管理服务。

商业运营及管理服务为商业运营收入的主要来源,占比在 70%以上,2017-19 年的复合增长率达到 32.3%;市场研究及定位、商户招揽、筹备开幕服务于2019 年获得飞速增长:19 年收入同比增长达到 174.3%;由于租约数下降,物业租赁服务2019年的收入略微下跌-1.3%

2017-19年商业运营服务收入拆分及各部分占比


来源:公司公告

——宝龙控股为宝龙商业的最大股东,持股比例为 65.1%,该公司由宝龙地产董事会主席许健康先生持有45.9%的股份。许健康先生为公司实际控制人。

汇鸿管理持有公司 7.2%的股份。该公司成立于 2019 7 月,该部分股份将于上市后最少六个月后用于公司股份奖励计划。

公司在发售前与四名基石投资者分别订立了基石投资协议,分别为永辉超市、安踏体育、恒安国际集团以及某投资于消费者产品及服务、科技及互联网的基金。这四位基石投资人合计出资 2.8 亿港币认购了约 3,000 万股股份,占公司总股本的4.8%。知名商业消费类基石投资者的认购也是对宝龙商业深耕商业零售物管的商业模式的肯定。

——未来商业运营将仍是公司的业务重点,物业管理服务仅承接来自宝龙地产的项目。

在商业运营服务上,公司将坚持以上海为中心,深耕长三角的战略。公司将于 2020年开业 14 家商场,其中 2 个为品牌输出(即轻资产运营模式)的项目。这 14家商场中有 11 家商场位于长三角地区。

未来公司还计划通过收并购和品牌输出进一步扩大在管面积,公司预计未来每年承接来自母公司的 10 个商场,对应面积大约在 80-100 万方左右,品牌输出 30 万方面积,收并购获得 50 万方面积。

根据招股书中披露的信息,公司预计将 50%的募集资金用于商业物业的收并购,5%用于输出宝龙品牌服务、向第三方推广轻资产的商业资产管理模式。这也和管理层给出的业绩指引相符合。

除此之外,公司希望能持续自身在科技上的投入,除了和腾讯成立合资公司探索新零售外,公司还将用 25%的募集资金升级完善自身信息技术系统。


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