碧桂园服务：物业管理行业的领导企业，物管收入中住宅收入占比在98%以上

碧桂园服务创立于1992 年，总部位于广州佛山。公司于2015 年开始市场化，2018年6 月19 日在港交所上市，股票代码为6098.HK。公司当前的业务主要有三个板块，分别是物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务。在中国物业管理协会发布的《2019 物业服务企业综合实力500 强》榜单中，公司位列第三。

2018 年，公司总营业收入达46.75亿元，同比增速为49.8%；毛利润17.62 亿元，同比增速70.1%。2019H1 的总营业收入为35.16 亿元，同比增速为74.4%；毛利润13.78 亿元，同比增长75.3%。

2019H1 总营业收入同比增长74.4%

资料来源：公司资料

2019H1 总营收中物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务的收入占比分别为73.6%、8.7%、16.9%，相较2018H1 各个板块的收入占比分别-4.0ppt、+0.2ppt、+3.3ppt。

2019H1 收入构成

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——物业管理服务指的是公司为业主、住户及物业开发商提供的一系列管理服务，包括保安、开荒清洁、绿化、园艺和维修保养服务等。公司现阶段物业管理组合中的重点是住宅社区，同时也涵盖了商业物业、写字楼、多功能综合楼、政府、医院及其他公共设施、产业园、高速公路服务站、公园、景区和学校等非住宅物业。物业管理服务是公司当前收入的主要来源，但随着公司对增值服务的大力发展，物业管理服务的收入占比在不断下降，我们认为这个收入结构调整趋势是对公司未来发展有益的。2018 年物业管理服务收入为34.45 亿元 ，占总营收的73.7%。2019H1 物业管理服务收入达25.86 亿元，同比增长74.4%，占总营收的73.6%，相较去年同期下降4 个百分点。

2015-19H1 物业管理收入（m Rmb）及其占总收入的比重

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碧桂园服务的合同管理面积和收费面积实现了快速增长。截至2019 年6 月30 日，公司收费面积为2.17 亿平方米，相较2018 年底增长了19.5%；合约面积为5.84亿平方米，相较2018 年底增长了15.7%。

碧桂园服务收费面积的增长主要受益于两方面：一是来自于碧桂园控股的支持。2019H1 的收费面积相较2018 年底增长了3,530 万平方米，其中76%的增长来自碧桂园控股；二是来自对外部物业管理公司的并购、以及对中小地产商和二手存量物业的拓展。2018 年来自第三方物业的收费面积同比增速达到170.3%。碧桂园服务于2018 年11 月从史小琴女士和帕拉丁股权投资有限公司收购了北京盛世物业管理公司70%股权，成都佳祥、成都清华逸家、南昌佳洁和上海睿靖宝业的100%股权，并购对价共6.82 亿元。该次并购标的于2018 年12 月并表，给公司带来新增收费面积约1,600 万平方米。截至2019 年6 月底，公司3.67 亿平方米的储备面积中大约20%，即7000 多万平方米来自和中小型开发商的合作。

2018 年物业管理服务的毛利率为31.9%，相较2017 年提高了2.5 个百分点。这主要受益于四个方面：第一，公司收费面积中的新盘物管费单价有所提升；第二，来自碧桂园集团的新盘项目规模大且较集中，有助于公司降低每平米运营成本。2018年碧桂园服务平均每个项目的收费面积约为21.6 万平方米，高于2018 年物业百强的平均水平19.4 万平方米；第三，碧桂园控股的诸多项目已经下沉到了三四线城市，相较一二线城市，公司所接管的三四线项目的物业管理收费单价相差不大，但人力成本更低，促使整体边际效益提升；第四，公司一直坚持在科技上不断投入和创新，这也部分缓解了人力成本上涨带来的压力。

2019H1 物业管理服务的毛利率为35.7%，相较去年同期提升了1.4 个百分点。这主要受益于两个方面：第一，在管项目密度提升，规模效应有所体现；第二，通过提高人工效能、社区智能化及节能化改造等措施有效控制了成本并使得人工成本进一步下降。

2019H1 物业管理服务毛利率35.7%，相较去年同期提升1.4 个百分点

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——根据物业类型的不同，可以将物业管理服务的收入和收费面积分为住宅和非住宅两类。公司目前管理的物业以住宅为主。2017 年物业管理服务的收入中98.7%来自住宅，收费面积中95.4%为住宅。非住宅物业主要包括的业态有政府合作项目，例如高速公路、收费站、公园、景区等以及产业园的物业管理。2017 年非住宅物业的收费面积566 万平米，其中城市服务（市政公园、市政道路）是360 万平米，公司对非住宅类物业管理项目的拓展将进一步丰富其产品线。

物管收入中住宅收入占比在98%以上

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——按照不同的收费模式可以将物业管理服务的收入分为包干制和酬金制两类。在包干制模式下，业主向公司支付一笔固定的物业管理费，由公司承担物业管理所涉及的一切成本及开支。在酬金制模式下，业主向公司支付固定管理费，而物业管理所涉及的一切有关成本及开支皆由业主承担。

在我国物业管理行业中，主流的收费方式是包干制，尤其是对于住宅物业来说。因为包干制可以通过省去业主和住户对大额支出的若干集体决策程序，提升物管效率，激励物业管理服务商优化其服务，提高盈利能力。根据公司招股说明书披露的数据，2015-17 年，公司收费面积中包干制的占比分别为100.0%、100.0%和99.7%。

——截至报告期公司的第一大股东为杨惠妍女士，合计持有碧桂园服务54.37%的股份。杨惠妍女士是碧桂园服务的董事会主席，也是碧桂园控股的控股股东。

截至报告期碧桂园服务的前5 大股东

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——根据公司招股说明书披露，在2018 年上市前，公司进行过多项投资和并购。2014年，公司收购了海南物业服务100%股权。2016 年，公司投资华惠金服取得了30%股权，并且收购了湖北清能物业的50%股权。华惠金服主营业务为社区金融服务，湖北清能物业的主营业务为物业管理。2017 年公司收购了重庆金阳物业51%的股权及昆明星尚物业100%的股权，二者皆为物业管理公司；与第三方组建了重庆融碧物业，拥有其50%股权；并且投资了600 万元收购了广东凤凰优选30%股权。

自2018 年6 月港股上市至今，公司共发生了四起并购。

2018 年7 月，公司收购了橙家科技10%的股权。橙家科技的主营业务是互联网家装业务，主要涵盖硬装、软装、智能家居及家具零售等四大板块。

2018 年11 月，公司以6.82 亿元的对价，收购了北京盛世物业70%的股权、成都佳祥100%股权、成都清华逸家100%股权、南昌洁佳100%股权和上海睿靖宝业100%股权。2019 年3 月，公司又收购了北京盛世物业剩下的30%股权，使其成为了公司全资子公司。

这五家公司的主营业务都是物业管理服务，以上并购给公司带来约1,600 万平方米的收费面积。2018 年五家公司合计收入为7.72 亿元，合计净利润为8,257.1 万元。该五家公司已于2018 年12 月并表，故而对于碧桂园服务的2018 年并表的收入和净利润贡献分别为7,230.4 万元和238.9 万元。基于7.72 亿元的并购总价格，此一揽子收购的估值相当于9.4 倍的2018 年PE。

2019 年7 月10 日，公司通过两家全资子公司收购了港联不动产服务（中国）的100%的股权。港联不动产服务（中国）连同其附属公司主要从事物业管理业务。截至2018 年底，港联不动产的可收费管理面积达1,346.8万平方米，并承诺未来三年的可收费面积年均增速不低于10%，预计2021 年，可收费管理面积达1,792.6万平方米。

2019 年7 月11 日，公司以1.9 亿元的挂牌价竞得嘉凯城物业100%股权。目前公司已向嘉凯城支付了第一期股权转让价款1.33 亿元，且嘉凯城物业的股权转让工商变更手续已完成。嘉凯城物业的收费面积约600 万平方米。

截至2018 年底，公司的合营企业共四家，分别为华惠金服信息科技、湖北清能碧桂园物业、重庆融碧物业和江西盛裕物业。碧桂园服务对四家公司的持股比例分别为30%、50%、50%和49%。

碧桂园服务2016 年以来的收购事件汇总

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——2019 年1 月24 日，公司完成了上市后的首次股份配售。此次增发共配售168,761,000 股，每股发行价为11.61 港元，扣除有关费用及开支后，所筹款项净额约为19.39 亿港元。在资金用途方面，公司拟将70%用于并购，30%用于科技与智能化投资、城市服务及增值服务等新业务开拓投资。