恒隆地产：香港老牌地产集团，香港内地业务举头并进，内地业务增长稳定
恒隆地产前身为淘大置业，是恒隆集团与淘化大同与1987 年业务重组后成立的地产投资公司，隶属于恒隆集团。2002 年，淘大置业正式更名为恒隆地产。恒隆集团直接持股恒隆地产18.47%，通过恒旺有限公司和PurotatLimited 间接持股39.15%，总计持股57.62%，绝对控股恒隆地产。Merssion Limited（信托）持有恒隆地产0.63%，加上其被视为于恒隆集团有限公司所持有的股份中拥有权益，实际持股58.25%。陈谭庆芬为Merssion Limited 信托成立人，亦为恒隆地产实际控制人。
恒隆地产是一家多元化的物业发展公司，经营方向包括投资物业以供出租，发展物业以供出售。企业物业组合涵盖不同范畴，包括商场/商铺、办公楼、住宅、服务式寓所、工业/办公楼以及停车场物业等。旗下主要参控股公司经营范围包括物业租赁（4 家）、物业发展及租赁（1 家）、物业代理（1 家）、工程项目管理（1 家）、管理服务（1 家）、控股投资（4 家）、财务（2 家）。
恒隆地产业务架构
资料来源：公司资料
——从公司的历年收入结构来看，物业销售部分收入的确认具备很强的不确定性，同时该部分物业销售主要集中在香港区域，所以我们会在最后的估值部分进行单独拆分。而物业租赁业务中，2012 财年内地及香港的物业租赁收入为高双位数增长的主要原因为该年起，公司财年由每年的6月30 日改为12 月31 日，同比基数较低所致。
2010-2019H1 恒隆地产营业收入结构
资料来源：公司资料
内地物业租赁：自2013 年-2015 年，公司在内地物业租赁市场收入分比为3526、3916、4195 百万元港币，同比增速分比为14%、11%、7%，其中主要为无锡恒隆广场、沈阳市府恒隆广场分别于2014 年、2015 年落成开业，提供了确定的收入增量。2016 年内地物业租赁收入出现明显下滑-5%（港元计），当然考虑到当年港元升值的因素，全年公司内地收入增速维持在1%-2%的低增长区间，该年起上海恒隆广场地库和上海港汇恒隆广场分别开始优化工程，虽然该部分影响被当年新落成的大连恒隆广场部分抵消，但是考虑到当年港股/人民币升值影响，所以港元口径下，全年营收增速录得同比增速-5%。2017 年，上海恒隆广场部分优化工程完工，租金收入同比增长8%至1409 百万元人民币，对冲了港汇恒隆广场因优化工程导致部分门店关闭带来的影响。2018 年的上海恒隆官场租金收入在完成优化后，持续提升增速至10%，完全对冲了港汇的优化影响，同时上海以外的物业租赁增速亦保持了快速增长。
近三年恒隆地产内地物业租赁业务分析
资料来源：公司资料
香港物业租赁：相较内地物业租赁收入，香港的物业租赁收入自2014-2018 年均保持了较为稳定的增长区间，当然在整体公司的营收占比中，香港收入占比一直保持着46%-49%的稳定比例。2019年随着上海港汇恒隆广场的优化工程分期落地，预期上海物业租赁收入的快速增长，将进一步的压缩香港物业租赁的占比。当然考虑到目前香港区域因素对其本地零售消费的冲击，亦会对其物业租赁业务产生消极影响，预期在近两年内香港业务的占比收缩将相对明显。
2011-2018 恒隆地产两地物业租赁收入占比
资料来源：公司资料
2013-2018 年两地物业租赁收入同比增速
资料来源：公司资料
自2011-2015 年，公司在内地的物业投资进入一个快速的扩张期，截止2015 年，公司内地物业投资总面积为232.3万平方米，香港物业投资总面积为64.6 万平方米，分别占总投资的面积为78%、22%。自次，内地和香港的投资面积总额保持了稳定状态（2015 年与2016 年相比，部分办公楼投资改为康莱德酒店使用，故未计算在内，该酒店已于2019年落成开业），内地业务的重心主要集中在存量物业的改造升级和优化工程。预期2020 年，武汉恒隆广场的建成将为租赁收入贡献新的确定增量，同时在短期内，预期公司将不会有较大数量的物业销售出现。
2014-2018 年两地总楼面积具体分布
资料来源：公司资料
关于公司未来内地业务计划：未来预期2020 年武汉恒隆广场的商场和办公楼将分期落成，而服务式寓所将于2023 年落成。无锡恒隆广场的商场（于2013 年9 月落成）、办公楼（分别于2014 年10 月，2019 下半年落成）已经落成，服务式寓所/酒店将于2023 年落成。所以，2021-2022 年，武汉、无锡两地的服务式寓将开始预售。昆明恒隆广场的商场（2019 年8 月落成）、办公楼(2019 年下半年落成)，而剩下的服务式公寓/酒店将于2024 年落成。同期，杭州恒隆广场亦将同期落成。
恒隆地产未来业务落地时间轴
资料来源：公司资料
