我国房地产代建行业运营模式、业务特点及盈利能力分析

代建业务通常为轻资产运营模式。项目所有人负责项目开发及建设所需资金，与之合作的房地产代建公司是项目的服务供应商，代建公司负责业务包括房地产项目代建，并有权参与决策流程，如确定第三方承包商、设计公司、供应商等。相关建造成本由项目所有人承担，代建公司无需承担这部分成本。代建模式通过对土地、资金两个核心资源以及行业业务链条上的开发、建设、后期物业管理等的专业化分工，逐渐将房地产行业进一步细分化。优秀的代建公司具备卓越运营和管理能力，它们对资源和资金的依赖较传统房地产开发业务小，有望通过自身强劲的软实力发展。

以中原建业为例，作为轻资产模式运营的代建公司，公司代建流程如下：代建服务从识别项目及项目所有人开始，随后进行销售及推广，并签立房地产代建协议（涵盖房地产开发过程各阶段的项目管理及执行），通常公司后续会与项目所有人寻找新的项目合作机会。

中原建业代建流程

资料来源：中原建业

——轻资产运营

房地产开发业务通常需要购置土地，进而实现房屋销售，传统的房地产开发需要大规模的资本开支，开发商为了提高投资回报率，通常会加大杠杆。2020-2021 年，三道红线和集中供地政策的出台，一方面严厉控制房企的杠杆率，另一方面提高房企投资土地投入资金门槛。2016 年以来开发企业的整体净负债率和剔除合同负债后的资产负债率均高于三道红线的要求，开发行业整体的杠杆率高。近年来国家频繁出台的房地产融资相关的政策主要限制房企的扩张模式和速度，这提高了对房企的在手现金量的门槛。

房地产开发企业上市公司净负债率

资料来源：wind

房地产开发企业上市公司剔除合同负债后的资产负债率

资料来源：wind

——受周期影响小

从代建行业需求看，在房地产市场下行周期时中小房企对于代建的需求较大，在上行周期时行业有望借助旺盛的需求快速发展。

在房地产市场下行周期时，现金流量和市场去化率较低，中小房企会采用降价、降低品质等方式去缓和维持自身流动性。由于资本规模相对较小，运营规模周转效率受到影响，抵挡市场不景气的能力较差，中小型房企倾向于采用代建服务以应对行业下行风险，在保证利润率的同时提升去化率，缩短投资周期，代建业务规模进而得以扩张：

1）增加去化率可以缓解流动性压力；

2）代建提升产品质量增加产品吸引力，产品溢价提升利润率；

3）代建的优质资质背书，开发商有望更容易获得金融市场认可，可获得更多的投资方、更广泛的融资渠道和更低的融资成本；

4）代建公司管理效率高，提升周转速度，另外规模采购降低项目成本。

在房地产上升周期时，房地产建造的需求大，代建业务有望得以支撑。

1）代建品牌和管理有望提升代建企业的品牌影响力，公司的出货速度有望提升，项目有望获得溢价；

2）轻资产的模式下，自身资本投入小，开发经营风险被稀释，在市场需求旺盛时扩大规模。

就中小企业而言，代建公司具备执行能力、品牌知名度和专业能力，中小房企可以增强市场知名度、市场竞争力，有助于融资和销售。在此基础上，代建业务渗透率有望进一步提升，代建行业发展也将体现出更好的抗周期性。

——盈利能力强

代建可充分发挥轻资产模式及品牌授权的优势，自2016-2019年，代建行业净利率稳定增长。2015-2019年，代建业务的净利润率超过开发业务10%-15%。代建业务的轻资产业务模式有望受益于规模经济，成本效应有望使得利润率进一步提高。标准化产品和运营均有助于代建公司树立自己的品牌，提升行业地位，一方面提升项目溢价能力，另一方面提升公司的管理效率，进一步提升盈利能力。

代建行业高于传统房地产净利润率水平和物管行业净利率水平，根据中指院，2017年以来代建业务的净利率高于25%，房地产的净利率水平维持在13-15%，物业管理行业净利率水平为10%以内。

代建、地产、物业等行业净利率

资料来源：wind

2020年代建公司和龙头房企净利率水平

资料来源：wind