2021年物流产业地产开发行业发展现状、相关政策及主要运营类型分析

一、物流产业地产发展现状分析

根据中国物流与采购联合会、中国物流学会发布的《第五次全国物流园区(基地)调查报告(2018)》数据显示，2018年，全国符合调查基本条件的各类物流园区共计1638家，比2015年第四次调查数据1210家增长35.37%。2015-2018年，我国物流园区个数年均增长10.7%。总体上，我国物流园区数增长速度较快。

我国物流园区数量增长统计

资料来源：中国物流与采购联合会、中国物流学会

从主要业务功能来看，2018年，超过50%的园区具备停车、办公服务、餐饮、物业、住宿、修理等园区基础配套服务功能。从政务和商务服务功能来看，金融占比23%，保险占比22%，两者占比相对较高;税务、工商、海关占比分别为17%、17%、16%。

二、物流产业地产开发相关政策分析

——2019年规划利好不断释放，减税降费持续推进，物流地产迎重要风口

物流业作为支撑国民经济发展的基础性、战略性、先导性产业，物流产业的高质量发展亦是我国经济实现高质量发展的重要组成部分，也是推动经济高质量发展不可或缺的重要力量。近年来，国家和地方政策出台各项政策，以推动物流业健康发展。2019 年3 月，全国两会提出清理规范各类涉企收费，推动降低用能、用网和物流等成本，深化收费公路制度改革，推动降低过路过桥费用，两年内基本取消全国高速公路省界收费站，实现不停车快捷收费，减少拥堵、便利群众。2 月21 日，国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，提出加快推广ETC 应用，推动取消高速公路省界收费站，打造“通道+枢纽+网络”的物流运行体系，推动物流资源优化配置，提升都市圈物流运行效率。3 月2 日，国家发改委发布《关于推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》，提出在国家物流骨干网络的关键节点，选择部分基础条件成熟的承载城市，启动第一批15 个左右国家物流枢纽布局建设，培育形成一批资源整合能力强、运营模式先进的枢纽运营企业。此外，《意见》还提出全面推广高速公路差异化收费，完善货车使用ETC 非现金支付等优惠政策；清理港口收费，合理降低收费标准，规范收费行为，不断降低车辆通行和港口物流成本。4 月2 日，国家发展改革委、交通运输部联合印发了《国家物流枢纽网络建设实施方案(2019-2020 年)》，提出到2020 年布局建设30 个左右国家物流枢。《方案》的印发，标志着国家物流枢纽布局和建设工作全面启动。9 月19 日，中共中央、国务院印发《交通强国建设纲要》，提出依托京津冀、长三角、粤港澳大湾区等世界级城市群，打造具有全球竞争力的国际海港枢纽、航空枢纽和邮政快递核心枢纽，构筑多层级、一体化的综合交通枢纽体系。物流作为实体经济的重要组成部分，物流业发展的贡献不仅在于行业企业本身创造的税收、就业等，更在于支撑和促进区域内各相关产业产生更多的税收和就业，推动物流高质量发展是是降低实体经济特别是制造企业物流成本水平，增强实体经济活力的必然选择。国家通过出台一系列的减税降费以及完善交通枢纽等一系列政策措施，不断巩固物流降本增效成果，增强物流企业活力。未来，随着政策的深入推进，物流服务实体经济的能力将得到不断增强。

《关于推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》主要内容

资料来源：《关于推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》

——2020年持续降本增效，推动物流行业高质量发展

2020年，为进一步促进物流业健康发展，财政部、国家税务总局联合发布《物流企业大宗商品仓储用地减半征收城镇土地使用税》，自2020年1月1日起至2022年12月31日止，对物流企业自有或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。

该政策有助于促进我国物流地产行业成本降低与运行效率的提升，利好我国物流地产行业长期发展。6月2日，国务院发布《关于进一步降低物流成本的实施意见》，((意见》从降低物流制度成本、物流要素成本、物流税费成本、物流信息成本、物流联运成本、物流综合成本六个方面提出措施，进一步降低物流成本、提升物流效率，加快恢复生产生活秩序。7月18日，发改委等部门发布《关于做好2020年降成本重点工作的通知》，要求巩固和拓展减税降费成效，阶段性政策与制度性安排相结合，把减税降费政策落到企业，助力市场主体纤困发展，其中，《通知》从降低税费成本、积极推进运输结构调整以及提高物流运行效率三方面，推进物流降本增效。9月9日，发改委印发《推动物流业制造业深度融合创新发展实施方案》的通知，要求统筹推动物流业降本增效提质和制造业转型升级，促进物流业制造业协同联动和跨界融合，延伸产业链，稳定供应链，提升价值链，为实体经济高质量发展和现代化经济体系建设奠定坚实基础。2020年以来，中央密集出台多项物流政策，持续聚焦物流降本增效，在降低物流企业成本同时，提升企业运营效率，为物流行业高质量发展营造良好的营商环境。

三、物流产业地产主要运营类型分析

2017年，中国国家标准化管理委员会发布了《物流园区分类与规划基本要求 GB/T21334-2017》，自2018年4月1日起实施，《要求》中提出，按依托的物流资源和市场需求特征为主要原则，以某一服务对象为主要特征，将延伸服务合并为同一类型，以物流园区服务功能为导向，对物流园区进行分类，分为货运服务型、生产服务型、商贸服务型、口岸服务型和综合服务型。

中国物流园区的分类

资料来源：《物流园区分类与规划基本要求 GB/T21334-2017》