2018-2022年中国田园综合体的趋势预测展望

一、国内田园综合体发展方向分析

——产业与文化串联发展

特色产业园是田园综合体的重要组成部分，衍生着新业态，成为繁荣农村、富裕农民的新兴支柱产业。

没有产业支撑的田园综合体只能是一副空皮囊。“一个完善的田园综合体应是一个包含农、林、牧、渔、加工、制造、餐饮、酒店、仓储、保鲜、金融、工商、旅游及房地产等行业的三产融合体和城乡复合体。”
建设田园综合体的目的，就是为了把城市的资本与现代经营理念引入农村，实现生产、生活与生态的融合，让农民的口袋鼓起来，农村的经济发展起来。

——构建乡村现代化模式

田园综合体与其他模式的最大不同在于，它提出将农民纳入乡建的进程之中，充分调动农民的积极性。农业的现代化，如果没有农民现代化，没有新型农业主体加入，终将是空中楼阁。归纳起来，实际上我们真正要走的是一条农民、农村、农业协同发展的乡村现代化道路。

如果说，过去的新农村是乡村现代化的2.0版本，美丽乡村建设是3.0版本，特色小镇是3.5版本，那么田园综合体则是一个更为高级的形态。在这里，不仅有着老农民，更有着被乡村吸引、愿意从城市回归乡村、参与‘三农’发展的新农民。

——激发社会资本的投资热情

自今年一号文件中首次提出以来，田园综合体成为特色小镇之后，又一投资新蓝海。当前，田园综合体建设需要大量资金。

除了农村有优势、特色产业发展的条件之外，此次还对投入资金有了明确要求——“严控政府债务风险和村级组织债务风险，不新增债务负担”。这意味着，试点地区要利用撬动思维，积极探索推广政府和社会资本合作，综合考虑运用先建后补、贴息、以奖代补、担保补贴、风险补偿金等，撬动金融和社会资本投向田园综合体建设。

为了防止出现类似“特色小镇”一哄而上的情况，通知明确，要适应农村发展阶段性需要，遵循农村发展规律和市场经济规律。

“在乡村建设中，不论是政府试点还是投资者，都不能太理想主义，要审慎地对待田园综合体的发展，把资金、人才、技术等优势要素汇聚在一起，建立可持续的商业模式，这考验的是地方的行政管理能力，以及组织者的资源整合能力。”

二、国内田园综合体趋势预测分析

——“农业+园区”大有可为
2017年2月5日，中共中央、国务院公开发布《关于深入推进农业供给侧结构性改革 加快培育农业农村发展新动能的若干意见》，这是改革开放以来第19份以“三农”为主题的一号文件，也是自2004年以来，中央一号文件连续第14次聚焦“三农”。

其实，园区中国一直比较重视农业与产业地产之间的关联。尽管目前这片市场还并不成熟，此前很多试图在“农业+园区”方面做探索的企业也大多铩羽而归，但这并不妨碍我们将其看作一片前景异常光明、想象空间辽阔的蓝海。

一个基本的逻辑就是，目前的产业地产更多与二产、2.5产业和三产紧密挂钩，但是身为立国之本、与国计民生休戚与共的一产农业，也理应在这个领域内享有一席之地。眼下由于种种政策和机制的限制，这方面的空间还不算很大，但从另一个角度来看，也正说明未来的爆发空间巨大，随着农业产业升级和农村经济的发展，围绕农业链条打造的产业地产会有非常多的用武之地。

以地产企业华夏幸福为例，它在河北固安也承建了农业示范区，内容包含了生态农业园、文创农业生活体验园区和科技产业观光园等。不仅如此，2016年华夏幸福河北产业投资公司还参与了新三板农业科技企业秋实农业的募资认购，智慧农业也是华夏幸福系产业投资板块的一个重点，未来这些都将有望和华夏幸福的园区、小镇建设运营深度结合。

2017年2月6日，中央农村工作领导小组副组长、办公室主任唐仁健专门解读了一号文件。他提出，“这次文件特别注重抓手、平台和载体的建设。任何工作、任何政策如果缺乏平台、抓手和载体的话，往往落实不下去，所以今年一号文件在这方面给予了格外重视和关注。”

最重要的平台、抓手和载体无疑就是园区。唐仁健总结为“三园”——现代农业产业园、科技园、创业园。

“现代农业产业园主要是聚集现代的生产要素，发挥技术集成、产业融合、创业平台、核心辐射等功能作用，促进农业生产加工物流研发示范服务等功能相互融合，主要目的是形成现代农业产业的集群；建设科技园，主要是突出科技创新，科技应用、实验示范，科技服务与培训等功能，这和刚才的产业园有所区别，目的是要打造现代农业的创新高地，这个落在创新高地上；创业园，现在很多回乡下乡返乡创业的人才，他们要创业创新，要给他们提供必要的平台，现在很多地方都打造了这样的创业园，效果非常好。

在一号文件中强调，要以规模化种养基地为基础，依托农业产业化龙头企业带动，聚集现代生产要素，建设“生产＋加工＋科技”的现代农业产业园，发挥技术集成、产业融合、创业平台、核心辐射等功能作用。科学制定产业园规划，统筹布局生产、加工、物流、研发、示范、服务等功能板块。鼓励地方统筹使用高标准农田建设、农业综合开发、现代农业生产发展等相关项目资金，集中建设产业园基础设施和配套服务体系。吸引龙头企业和科研机构建设运营产业园，发展设施农业、精准农业、精深加工、现代营销，带动新型农业经营主体和农户专业化、标准化、集约化生产，推动农业全环节升级、全链条增值。

此外，还要引导加工企业向主产区、优势产区、产业园区集中，在优势农产品产地打造食品加工产业集群。

除了“三园”，还有“一体”，指田园综合体。唐仁健表示，文件特别规定，支持有条件的乡村建设以农业合作社为主要载体，让农民充分参与和收益，建设集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体。

一号文件强调，重点要培育宜居宜业特色村镇。围绕有基础、有特色、有潜力的产业，建设一批农业文化旅游“三位一体”、生产生活生态同步改善、一产二产三产深度融合的特色村镇。支持各地加强特色村镇产业支撑、基础设施、公共服务、环境风貌等建设。打造“一村一品”升级版，发展各具特色的专业村。支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。深入实施农村产业融合发展试点示范工程，支持建设一批农村产业融合发展示范园。

文件还专门强调了农村新产业新业态用地方面，其中提出，要完善新增建设用地的保障机制，将年度新增建设用地计划指标确定一定比例，用于支持农村新产业新业态的发展；比如文件提出，允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地，通过入股、联营等方式，重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合的发展；文件也明确规定，这些村庄整治、宅基地整理节约出来的建设用地，严禁违规违法开发房地产或建私人会所。

从中央一号文件中可以看出，中央前所未有将产业园区作为农业发展升级的重要载体和强力抓手。园区中国认为，这给了目前中国产业地产行业一个非常利好的创新信号，未来一段时间，“农业+园区”无疑将大有可为。

业内人士认为，与现在市面上主流的产业园区不同，“农业+园区”会更强调将农业链条做深做透，无论是内涵还是外延都要求颇高，未来会囊括进科技、健康、旅游、养老、创意、休闲、文化、会展、培训、检测、加工、电商、贸易、物流、金融等丰富多元的维度，非常具有想象空间，当然，对于土地和模式的创新也比以往要求更多，难度和障碍也更大。不过，一旦新经营模式探索成熟，将会具有非常强的综合性的竞争护城河效应。

——田园综合体市场潜力较大

农业生产是发展的基础，通过现代高科技农业种植技术的引入提升农业附加值；乡村休闲旅游产业依附于农业，需要与农业相结合才能呈现出具有田园特色的项目；此外，如果能充分挖掘并且包装乡村的人文风景、历史文化，通过创意的加持，文化的加持，赋予田园更多的内涵，使其变得别具一格，那么“田园综合体”将更加富有魅力。

——田园综合体步入快速发展期

2017年中央“一号文件”首次提出了“田园综合体”这一新概念，目前财政部发文，18省份将开展田园综合体建设试点。“田园综合体”是继特色小镇后的“新蓝海”，各地政府出台政策支持，各路资本也纷纷进入，行业进入快速发展期。