2018-19年我国商业地产行业现状：整体供应过剩，一线城市空置率较低，价格涨幅远低于住宅

——整体供应过剩，区域分化显著

我国人均商业地产面积2.3平米，整体供给过剩。过去几年，全国范围内大量建设新城、新区，商业地产规模快速扩张，开发投资额、商业用地成交规模均保持两位数增长，全国大量商业综合体、写字楼密集建设，导致短期内供过于求，商业地产库存规模持续攀升。

商业地产呈现明显的区域分化，粤港澳大湾区得益于较强人口吸附能力和第三产业高速发展，商业地产供求基本平衡，未来该区域内商业地产仍有一定发展空间；长三角地区商业地产供给略大于需求，重点城市核心地段商业地产仍具备较高的收益回报和投资价值；京津冀地区的天津、河北商业地产供大于求，北京供需基本平衡；中部地区和西北地区商业地产供给严重过剩，区域内商业地产面临投资回报期拉长的运营压力，投资前景相对较差。

各地区商业地产景气程度

来源：世邦魏理仕

——空置率：城市间差异较大，一线城市空置率较低

一线城市优质写字楼空置率维持在10%以内的低位，而区域中心城市间写字楼空置率分化情况显著，南京、宁波、杭州等城市空置率逐渐向一线城市靠拢，而重庆、天津、沈阳等城市因新增供应量较多，空置率持续走高。一线城市和区域中心城市优质零售物业空置率整体呈下行趋势，且区域中心城市与一线城市之间的差异逐渐收窄，天津、沈阳显著高于其他城市。

一线城市中，北京、深圳甲级写字楼租金在经历明显上涨后，逐渐维持平稳态势。区域中心城市在供给量翻番的背景下基本维持供需平衡。

一线及区域中心城市优质零售物业空置率

来源：世邦魏理仕

一线及区域中心城市甲级写字楼租金变化

来源：世邦魏理仕

一线及区域中心优质零售物业首层租金

来源：世邦魏理仕

一线及区域中心城市优质写字楼空置率

来源：世邦魏理仕

——销售价格：商业地产价格涨幅远低于住宅，部分地区出现价格倒挂

2010年以来，商业地产销售价格涨幅远低于住宅，办公楼累计上涨仅为26%，商业营业用房涨幅44%，住宅涨幅则为81%。一方面是商业地产库存高、消化周期长，供大于求，成交不活跃；另一方面过去几年电商快速崛起，商业地产受电商冲击较大，导致出租率下降，租金回报较低，部分区域商业地产销售价格甚至低于住宅，投资需求从商铺转向住宅。

商业地产价格涨幅远低于住宅

资料来源：国家统计局

——短期调整：开发投资回归理性，新开工下降，库存回调

2014年以来，受高库存影响，商业地产投资热潮降温，政府供地规模减少，房企主动缩减商办地产投资，加之过去几年商铺价格涨幅远低于普通住宅，投资者对商铺投资的需求下降，共同推动商业地产开发投资回归理性。近三年，商业地产新开工面积稳步下降，销售平稳运行，库存规模逐渐缩小。

2010-2018年商业地产开发投资额增长统计

资料来源：国家统计局

——市场体量：存量约30亿平米，每年新增1.6亿平米

在30亿平米的存量商业地产中，有19.3亿平米是1998年以后建设竣工的，占比约为67%。其中，商业营业用房15.2亿平米，写字楼4.1亿平米。近五年商业地产年均新增1.6亿平米，其中商业营业用房1.2亿平米，写字楼0.4亿平米。截至2018年末，处于施工阶段的商业地产13.8亿平米，其中商业营业用房10.2亿平米，写字楼3.6亿平米。

商业地产施工面积整体呈增长态势

资料来源：国家统计局

2018年商业地产竣工规模首现下降

资料来源：国家统计局