2018-19年我国商业地产发展特征：仍有韧劲，电商冲击减弱，资产证券化缓解资金压力

一、中国商业地产发展总体特征

——我国商业地产起步晚、发展快，问题较多：

起步晚：20世纪初，欧美发达国家商业地产就进入发展阶段，70年代进入成熟期。我国商业地产起步于20世纪90年代初，最早在北京、上海出现成规模的百货店，并逐步扩展到中小城市。90年代中期在百货店的基础上，将餐饮、娱乐等业态小规模引入，形成购物中心。

发展快：进入21世纪后，我国商业地产开发投资进入快车道，连续多年保持两位数增长，1999-2018年，我国商业地产竣工面积接近20亿平米，其中商业营业用房15亿平米。

问题集中在：由于重招商轻规划、重开发轻运营，部分地区商业地产投资过热、同质化竞争严重、开发顺序倒置、服务水平较低、空置率较高等。

国际成熟商业地产开发基本流程

资料来源：公开资料

二、新型城镇化、收入增长、消费升级提升商业地产发展韧劲

消费成为经济增长重要引擎，在三驾马车占比最高，2018年消费对经济增长的贡献率达到76%。目前我国常住人口城镇化率59.6%，随着落户限制全面放宽放开，未来十年每年仍有约1400万人进入城市，将对商业地产发展形成有力支撑。城镇居民收入增速连续多年快于GDP，居民购买力增强，消费结构发生较大变化，居民对于商业地产的消费环境、便利度、体验性等有了新的要求，推动商业地产持续创新，新的经营模式不断出现。

消费对GDP的贡献率大幅提升

来源：国家统计局

2019年前三季度，社会消费品零售总额296674亿元，同比增长8.2%，扣除汽车后的社会消费品零售总额增长9.1%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额253524亿元，同比增长8.0%；乡村消费品零售额43150亿元，增长9.0%。按消费类型分，餐饮收入32565亿元，增长9.4%；商品零售264109亿元，增长8.0%。消费升级类商品销售增长较快。前三季度，限额以上单位智能家用电器和音像器材、可穿戴智能设备零售额同比分别增长41.6%、11.1%。前三季度，全国居民人均消费支出15464元，同比增长8.3%。其中，人均服务性消费支出增长10.2%，增速快于居民人均消费支出1.9个百分点。9月份，社会消费品零售总额34495亿元，同比增长7.8%，增速比8月份加快0.3个百分点。

三、电商对我国商业地产的冲击逐渐趋弱

过去几年，网上消费额增速快于线下交易，电子交易模式的扩张对商业地产带来一定冲击，导致商业地产的需求量、消费量受到抑制。未来这一趋势将得到一定程度的削弱，部分消费需求回归线下。一是随着互联网流量红利逐步弱化，网上零售额增速由2012年的68%降至24%，未来仍呈稳中有降态势；二是在互联网冲击下，商业地产纷纷更新改造，改善产品线，调整业态，增强体验性与客户黏性，部分商业物业成效明显。另外，部分城市出台“商改住”、“工改住”等政策，引导过剩的商业地产转型为租赁住房，减少商业地产存量。在“大众创业、万众创新”推动下，共享办公等新型业务模式兴起，对于盘活存量办公物业具有积极作用。

我国网上商品和服务零售额增速大幅收窄

资料来源：国家统计局

超市、便利店销售额保持快速增长

资料来源：国家统计局

四、商业地产资产证券化提速，缓解企业资金压力

近几年，存量商业物业加速盘活，迎来资产证券化的热潮，2018年众多优质商业物业成功发行证券化产品。资产证券化能够帮助商业地产企业拓宽融资渠道，盘活存量资产，快速回笼资金，重塑商业模式；在保持物业经营权的完整性的同时，提升物业管理水平，同时给予中小投资者参与机会，分享商业地产带来的租金回报和增值收益。

近期大量商业物业实现资产证券化

来源：Wind

CMBS能够达到比经营性物业贷更低的融资成本

来源：Wind