滨江服务：稳健成长的高端物业公司，关联房企滨江集团经营稳健

发布时间：2023-02-28　　来源：立鼎产业研究网　点击量： 592　

——滨江服务是一家专注高端物业的物业管理服务提供商，成立于1995年，2019年3月15日在香港联交所主板上市。公司致力于成为“物业行业品牌领跑者，高端质量标准制定者”，力争成为“中国物业一流、浙江标杆”。公司2021年平均物业费4.3元/平方米*月，远高于500强物业公司2.1元/平方米*月的平均物业费水平。

公司成立之初主要服务滨江集团开发的楼盘，管理规模随着滨江集团的发展而增长。近几年加大第三方外拓力度，随着公司外拓成果显现以及滨江集团的继续发展，公司在管规模持续扩大，在行业里的排名也持续提升。截至2022年6月，公司在管面积3540万方，同比增长42.4%，相较2021年底增长18.2%；合约面积5740万方，同比增长41.4%，相较2021年底增长15.3%；合约/在管为1.6倍。2021年公司在中指院百强物管公司排行榜中位列第14名，相较2017年进步了26名。

2017-22年公司在百强物管企业排名持续提高

来源：中指研究院

公司充足的合约面积保障了增长的持续性

来源：公司资料

公司的主营业务包括三部分：物业管理服务、5S增值服务（原业主增值服务）、非业主增值服务。2021年，公司总收入14亿元，同比增长45.7%。其中物业管理服务是收入基石，2021年收入8.4亿元，占总收入的60.1%。5S增值服务和非业主增值服务的2021年收入分别为1.4亿元和4.2亿元，分别占总收入的9.9%和30.0%。1H22，公司总收入8.3亿元，同比增长40.8%，物业管理服务、5S增值服务、非业主增值服务分别占64.4%、7.3%和28.2%。

2015-1H22公司营收持续高增长

来源：公司资料

2015-1H22的收入构成

来源：公司资料

2021年公司毛利润4.5亿元，同比增长51.2%。其中，物业管理服务、5S增值服务和非业主增值服务的毛利分别为1.6亿元、0.99亿元和1.9亿元，分别占比35.9%、22%和42.1%。物业管理服务收入占比最大但毛利润占比不及非业主增值服务，主要因为二者毛利率差异较大。2021年公司整体毛利率32.1%，上述三大业务的毛利率分别为19.2%、71.3%和45.1%。

1H22公司毛利润为2.62亿元，同比增长34.4%。其中，物业管理服务、5S增值服务和非业主增值服务的毛利占比分别为42.3%、16.7%和41.0%。

2015-1H22公司毛利润持续高增长

来源：公司资料

2015-1H22的毛利润构成

来源：公司资料

——滨江集团为绿档房企，经营稳健信用良好。①关联房企是TOP30房企。公司的关联房企滨江集团是一家“聚焦杭州，深耕浙江”的房地产公司，成立于1992年，2008年在深交所主板上市，产品定位高端，销售均价位列行业前茅。根据中指研究院数据，在2021年中国房地产企业100强中，滨江集团位列第23名。②经营稳健，财务绿档。滨江集团2021年剔除预收款后的资产负债率为65.9%，净负债率为66%，现金短债比为1.5倍，属于三条红线中的“绿档”。③信用良好。滨江集团的主体联合信用评级为AAA级，是全国获得AAA评级的少数民营房地产开发企业之一；其综合融资成本也不断下降，2021年为4.9%，与建发国际等国企相当，在民企中仅次于龙湖集团和美的臵业。1H22，滨江集团的综合融资成本进一步下降至4.7%。

滨江集团2021年销售均价4.76万元/平

来源：公司资料

滨江集团的综合融资成本不断下降

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滨江集团安全性较高。①拿地强度大，印证手中现金相对充裕。自2021年7月起，全国商品房销售金额已连续15个月同比下滑，这影响了房企的经营性现金流入。房企暴雷和断供潮等事件的爆发，也使得地方政府对预售资金的监管趋向严格。销售不佳也进一步加大了金融机构对房企偿债能力的怀疑，部分房企的融资也变得不畅。因此房企的现金流普遍变得紧张。此时拿地强度成为了有效观察一家房企现金状况的指标。因为在行业下行期，现金紧张的房企会收缩投资力度，将有限的宝贵资金优先用于公开债务偿还和日常运营资金所需。根据中指院数据，滨江集团今年1-9月权益拿地金额360.8亿元，在所有民企中位列第1名，在全行业中位列第7名，仅次于华润臵地、中海地产、保利发展和招商蛇口等头部国企。分析认为这说明滨江集团手中现金较为充裕，储备的优质土储也有望使其成为本轮地产行业供给侧出清的受益者。②得益于土储流动性好，销售明显好于同行。当前销售市场呈现分化，一二线城市的销售好于三四线，今年1-9月30大中城市中一二线城市的商品房销售面积及同比跌幅均好于三线城市。截至2022年6月，滨江集团总土储1586.5万方，其中杭州占62%，浙江省内宁波、嘉兴等经济基础扎实的二三线城市占22%。滨江集团一直以杭州为大本营，而杭州的销售市场相较全国更具韧性，因此在行业下行期，销售韧性远好于行业。根据克而瑞数据，滨江集团2022年1-9月全口径销售金额1050.7亿元，位居行业第12位，同比减少18%，好于百强房企46%的跌幅。滨江集团安全性较高。①拿地强度大，印证手中现金相对充裕。自2021年7月起，全国商品房销售金额已连续15个月同比下滑，这影响了房企的经营性现金流入。房企暴雷和断供潮等事件的爆发，也使得地方政府对预售资金的监管趋向严格。销售不佳也进一步加大了金融机构对房企偿债能力的怀疑，部分房企的融资也变得不畅。因此房企的现金流普遍变得紧张。此时拿地强度成为了有效观察一家房企现金状况的指标。因为在行业下行期，现金紧张的房企会收缩投资力度，将有限的宝贵资金优先用于公开债务偿还和日常运营资金所需。根据中指院数据，滨江集团今年1-9月权益拿地金额360.8亿元，在所有民企中位列第1名，在全行业中位列第7名，仅次于华润臵地、中海地产、保利发展和招商蛇口等头部国企。分析认为这说明滨江集团手中现金较为充裕，储备的优质土储也有望使其成为本轮地产行业供给侧出清的受益者。②得益于土储流动性好，销售明显好于同行。当前销售市场呈现分化，一二线城市的销售好于三四线，2022年1-9月30大中城市中一二线城市的商品房销售面积及同比跌幅均好于三线城市。截至2022年6月，滨江集团总土储1586.5万方，其中杭州占62%，浙江省内宁波、嘉兴等经济基础扎实的二三线城市占22%。滨江集团一直以杭州为大本营，而杭州的销售市场相较全国更具韧性，因此在行业下行期，销售韧性远好于行业。根据克而瑞数据，滨江集团2022年1-9月全口径销售金额1050.7亿元，位居行业第12位，同比减少18%，好于百强房企46%的跌幅。