南山控股：公司以房地产开发为主，仓储物流营收占比明显扩大
——南山控股集团股份有限公司（以下简称“南山控股”）于1982年在深圳成立，从深圳赤湾起步开始房地产开发业务，2003年收购雅致轻钢，并推动其于2009年A股上市，2015年集团地产业务注入雅致股份，公司正式更名南山控股，2017年南山控股成功吸收合并深基地B（含宝湾物流），成为第一家A股上市物流地产公司，近年来公司物流地产业务发展迅猛，截至2019年末公司管理园区数量63个，运营仓储面积达340万方。历经近40载发展，公司已形了以现代高端仓储物流为战略主业，以房地产开发为支撑主业，并辅以产城开发和其他业务的企业集团。
公司发展历程
资料来源：公司资料
——公司大股东为中国南山开发集团，其由招商局集团、中海油总公司、广东省国资委、深圳市国资委、黄振辉投资公司等联合控股，属于国有资本占主体、个人资本参与、无绝对控股股东的混合所有制股权框架。南山集团直接持有南山控股股权比例50.58%，通过赤晓企业和南山地产间接持有南山控股股权比例17.85%，合计持股比例达68.43%；第二大股东China LogisticsHolding（普洛斯全资子公司）持有公司股权比例6.10%。
截至2020Q1末公司股权结构
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——公司旗下业务板块包括仓储物流、房地产开发、产城综合开发以及制造业、石油后勤等其他业务。2019 年公司实现营收72.4 亿元，同比+2.6%，其中房地产开发、仓储物流、其他业务分别实现营收50.1、9.7、12.6 亿元，分别占比总营收69.3%（同比+3.1pct）、13.3%（同比+2.9pct）、17.4%（同比-3.5pct），仓储物流营收占比明显扩大。
公司旗下业务板块
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公司营收及同比
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公司仓储物流业务和商品房开发销售稳步发展推动公司营收规模同步提升，2019年公司实现营业收入72.4亿元，同比+2.6%；实现归母净利润4.0亿元，同比-20.2%；利润率方面，2019年公司毛利率32.9%、净利率5.6%，分别较2018年-10.0pct、-1.6pct。公司营收增长，业绩下降主要源于：1）受2016-2017年公司拿地溢价率较高，但同期布局的一二线城市限价较严影响，2019年公司房地产开发业务毛利率明显下行；2）公司物流仓储业务快速扩张导致财务费用和管理费用明显提升。
考虑到：1）一方面公司2019-2020年拿地溢价率、拿地均价占比销售均价均明显下行，另一方面2020年以来一二线城市预售价监管有所放松，将推动后续公司毛利率下行速度放缓；2）公司积极推动旗下优质资产证券化，有利于其物流业务的持续循环发展。2020年6月拟将上海明江宝湾物流园和广州宝湾物流园进行资产证券化运作，预计将大幅改善公司财务费用，并为公司实现归母净利润约7亿元。
公司历年净利润及同比
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负债率方面，公司2019资产负债率为73.4%，较2018年年末+7.7pct；剔除预收账款后资产负债率为59.1%，较2018年年末+6.7pct，均处于行业正常水平。2019年末公司净负债率为51.5%，较2018年年末+19.0pct，净负债率增长较快主要源于公司在物流仓储业务快速扩张下，产房设备投资以及在建工程高速增长，从而推动公司有息负债快速上行。鉴于在REITs新规下，公司未来将积极推动旗下优质资产证券化，预计助力有息负债下降并对资产负债表进一步优化。
公司融资渠道多样，包括银行贷款，大股东委贷、融资租赁、资产支持票据等多种融资渠道，其中银行贷款融资成本区间为4.35-5.50%，非银行类贷款融资成本区间为4.57-10.45%，公司债券成本区间为5.5%。纵向对比，公司近年来融资成本持续下降，其中2017-2019年公司应付债券融资成本分别为6.7%、5.5%、5.5%，资产支持票据应付收益率也从2018年末的5.5%降至2020年4月的3.17%。
