中海物业：物业管理行业先行者，背靠中海外强大实力后盾

中海物业成立于1986 年，隶属于中国建筑集团有限公司旗下中国海外集团，是中国首批一级资质物业管理企业。经过多年的管理实践和品牌积累，注重物业管理的专业化、精细化，截至2019 年3 月，公司业务分布于中国74 座主要城市，旗下现有员工超过3.6万人，在管物业类型包括住宅社区、商用物业和政府物业等多种形式，在管卖场项目数达139 个，签约物业项目705 个，服务面积超过1.41 亿平方米，现已成为集全国性战略布局、国际化管理视野于一体的行业领导品牌。公司荣膺 “2018 中国物业管理公司品牌价值百强榜”中2018 中国物业管理百强企业NO.1、以及亿翰智库颁发的2018 中国社区服务商TOP5，并在2019 年中国物业百强榜中名列第11 位。

1986 年，中海物业（香港）注册成立，1991-1995年，公司将港式物业管理经验移植内地，相继成立深圳、广州、上海公司。1996-2006 年，公司进行规模化扩张，服务足迹遍及大陆20 多个省份以及港澳地区，2006年走出国门，与越南胡志明市开发商达成合作。2010 年打造了高档物业管理旗舰中海物业（商业物业）管理公司，2012 年中海物业集团化运营，迈出中海物业专业化管理新的一步，并于2013 年获得获得三体系认证证书。2015 年收购中建物业、中海宏洋物业，并从中国海外发展中分拆，在香港联交所上市，公司开始深入挖掘潜在利润增长点，从单一的“服务型”运营模式逐步向“资源型”、“平台型”“资本型”模式过渡，2016 年成立一站式社区O2O 平台“优你家”，2017年收购中信物业，智慧社区在200多个社区推广实施，新海物联、优你互联两大服务平台全国上线。

公司历史沿革

资料来源：公司资料

公司业务分为物业管理服务和增值服务两类。其中物业管理服务包含基础物管以及其他服务，基础物管服务方式分为酬金制和包干制，其他服务主要为物业开发商提供交付前服务、协助入伙服务、交付查验服务、工程服务质量监控以及为其他物业公司提供咨询服务。增值服务主要由工程服务和社区资产及服务营运平台两块构成， 工程服务分部推出“兴海物联”，主要提供自动化咨询及工程产品销售、维修及保养服务、自动化及其他设备升级服务；社区资产及服务营运平台分部推出“优你互联”，提供自有资产经营、客户资产经营服务生活服务运营和商业服务运营服务。

公司主营业务模式

资料来源：公司资料

——背靠中海外强大实力后盾。公司原先属中国海外发展旗下，后分拆上市，控股股东为中国海外集团，持股61.18%（其中5.16%通过银乐间接持有），其他公众持股38.82%。目前中国海外发展、中国建筑国际、中海物业均由中国海外集团控股，分别提供房地产开发、建筑工程、物业管理业务。公司主要通过中海物业（内地）、中海物业（香港）、中海物业（澳门）在中国内地以及港澳地区开展业务。

近水楼台，收购整合集团物业扩规模。背靠中海外集团，2015 年公司通过内部转让以及收购的方式收购了集团旗下的北京中建物业、重庆海投物业、淄博亲颐物业、中海宏洋物业、广州光大花园以及呼市中海物业，2017 年收购中国海外发展旗下中信物业，进一步扩大规模。

——公司2015-2018年营业收入复合增速为17.8%，归母净利润复合增速为50.9%，整体稳健。近年来，公司营收业绩增速有所波动，其中2016 年营收增速大幅下滑主要是由于汇兑损失、营改增以及酬金制占比提升的影响，业绩大幅增长则是由于增值服务的拓展以及酬金制占比提升。2017 年由于收购中信物业并表，营收业绩均实现30%以上增长。2018 年实现营收41.5 亿港元，同比增长23.7%；实现归母净利润4.02 亿港元，同比大幅增长31.1%。受益于中海地产稳定的销售面积与充足的土地储备，公司处于稳步发展状态。

公司历年营业收入及增速

资料来源：公司资料

公司历年归母净利润及增速

资料来源：公司资料

基础物管步伐稳健，酬金制占比较高。物业管理服务为公司传统主业，历年贡献90%以上的营业收入，2018 年物管服务收入37.45 亿港元，同比增长21%，2015-2018 年CAGR为17%，增长稳健。公司基础物管分为酬金制与包干制两类，酬金制由于其特殊的业务形式，毛利率为100%，因此酬金制业务收入低于相同在管面积下的包干制业务，我们估计公司在管面积中酬金制与包干制的占比约为50%/50%，从公司的毛利构成可以发现，酬金制与包干制分别贡献公司物管业务42%、49%的毛利。

增值服务初露锋芒。增值服务目前处于快速增长阶段，增值服务占营业收入的比重由2012 年的3.7%提升至2018 年的9.9%，2018 年增值服务营收为4.1 亿港元，同比增长55.7%。