金茂服务：高端物业管理及城市运营服务提供商，近四年公司业绩表现良好

金茂服务发展股份有限公司（以下简称“金茂服务”），2022年3月在香港联交所主板上市(股票代码: 00816.HK)，背靠全球 500 强企业中国中化控股有限责任公司旗下城市运营平台中国金茂控股集团有限公司，是中国增长迅速的高端物业管理及城市运营服务提供商，管理多元化的物业组合，涵盖住宅物业及非住宅服务。

——金茂服务定位为高端物业管理及城市运营服务提供商，管理多元化的物业组合，涵盖住宅物业及非住宅服务。

凭借领先的品牌声誉、广泛的资源和丰富的经验以及全面的技术能力，与业务伙伴携手，致力于打造围绕物业用户生活及工作活动的生活方式服务平台。力求通过平台协同服务的不同支撑点，提供全面且升级的生活体验，改善物业用户的生活品质并为业主激发物业管理的活力。经过多年发展，公司已经积累了较为丰厚的服务经验以及多业态服务能力，持续为不同类型的客户提供品质如一、价值致远的服务，品牌声誉价值凸显。

公司业务主要分为三大板块：物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。

1、物业管理服务

公司为业主及住户以及物业开发商提供一系列物业管理服务，其中包括秩序、保洁、绿化、园艺及公共区域设施运作的维护保洁等服务。

物业管理的业态组合多元，涵盖住宅物业（尤其是高端住宅物业）及各类非住宅物业，包括商业物业（如写字楼及购物中心）以及公共及其他物业（如学校、政府设施、产业园及其他公共空间）。

2、非业主增值服务

1）案场服务：金茂服务主要通过向物业开发商提供案场服务来提供非业主增值服务，以协助在售楼处及样板间进行销售及营销活动，从而创造优质客户体验以吸引潜在购房者。服务内容包括售楼处访客接待及管理、保洁、绿化、园艺、秩序检查、设施维护及运行、样板间展示、营销推广以及其他面向潜在购房者的客户相关服务。

2）咨询及其他非业主服务：金茂服务提供咨询及其他非业主增值服务，来协助制定项目整个生命周期内的选址、品牌定位、初步规划及设计、建造、交付及维保。服务涵盖物业开发项目的规划及设计、建设、交付前、交付后四个阶段。此外，还为物业开发商提供销售代理服务、就物业开发商新开发的物业及停车位寻求潜在买家并协助其与买家订立销售合约。

3、社区增值服务

1）社区空间运营服务：在管物业公共区域资源运营，包括广告管理、公共区域提供商业活动组织以及停车场管理服务。

2）房地产经纪服务：向客户提供销售代理服务，以及向业主及住户提供房地产经纪服务以进行物业转售或租赁交易。

3）室内装修平台服务：通过驻于总部的室内设计师，及与第三方装修公司的合作，为在管物业的业主及住户提供室内家居设计、装修及拎包入住服务。

4）社区生活服务：向在管物业的业主及住户提供多种社区生活服务。包括家政保洁和新零售业务。

金茂服务的三大业务板块及细分子板块

资料来源：公司资料

——金茂服务运用先进技术打造智慧社区，提升生活体验及优化资源配置，从而提升客户满意度。

公司拥有独立的数字化研发团队，团队成员平均从业 9 年，经验丰富。团队通过科技创新，建立了完善的智慧物业服务体系，制定了智慧社区、智能写字楼及智慧城市的服务标准，提高了公司运营的效率及服务品质。

2021 年 5 月 10 日公司收购了创茂科技（北京）有限公司（以下简称：创茂科技）100%股权。

创茂科技成立于 2020 年 2 月 14 日，其经营范围包括技术开发、技术咨询、技术转让、技术服务等。此前，该公司由金茂慧创企业管理（天津）合伙企业（有限合伙）、北京创茂未来信息服务中心（有限合伙）共同持有，分别持股 85%、15%。转让完成后，公司持有创茂科技 100%股权。

创茂科技主导各种社区增值服务，包括新零售服务及最后一公里配送服务。自成立以来，创茂科技已取得 15 项软件著作权。公司也于 2020 年获得“中国特色物业管理服务领先企业-高端管家智慧服务”殊荣。

公司应用多种智能化方式，帮助业务更好的开展，提升客户服务体验。

智慧社区：运用物联网、人工智能、大数据分析及云计算等技术，构建涵盖安防、保洁、停车、计费等多种应用场景的智慧社区，为住户提供安全、便捷、舒适的生活环境。例如在停车场运营过程中，金茂服务应用IBA物联网技术，将2020年9月30日至2021年9月30日（测试期试点项目）从事停车员的工人数减少约20%，改善了项目的设备及设施管理效率。

智慧运营：在运营方面，物业管理数字化是智慧社区的核心。通过无人管理停车系统、物联网技术、内部管理服务平台和财务系统的搭建，有效提高了运营能力，提升了公司运营效率与空间运用，以及应对住户需求的能力。

智慧生活：公司开发了专有的在线客户门户网站“回家”APP作为售后服务平台，为业主及住户构建闭环式智能生活生态系统，并在充满活力的互动社区改善其数字生活体验。用户可以在APP上支付水电费，预订家政服务等，该APP还提供个性化服务，通过收集用户请求，进一步助力业务开展。

——2018-2021年，公司营收从5.7亿元增加至15.2亿元，三年复合增长率超38%；净利润从0.17亿元增加至1.79亿元，三年复合增长率为117%。公司营收保持中高速增长，净利润增速较快（其中2021年yoy+132%）。

公司营业收入、净利润及同比增速

资料来源：公司资料

从利润率来看，近年公司的毛利率、营业利润率、净利润率均明显提升。毛利率从2018年的20%提升至2021年的31%，营业利润率从2018年的6.4%提升至2021年的18.6%，净利润率从2018年的3%提升至2021年的11.8%。

从费用率来看，公司的销管费率（销售费用率+管理费用率）基本维持稳定，2018年约为14.7%，2021年约为14.8%，对比同业公司（保利物业9.4%，绿城服务10.0%，远洋服务10.4%）仍有一定优化空间。

毛利率、营业利润率、净利润率

资料来源：公司资料

销售费用率、管理费用率、所得税率

资料来源：公司资料

2021年，公司收入结构优化。其中物业管理服务收入占比由2020年的60.1%降低至2021年的54.3%，非业主增值服务与社区增值服务迎来较快发展，2021年营收增速分别为+83.2%和+85.9%，营收占比分别提升至35.6%、10.1%。分析认为后续公司有望进一步发力增值服务业务，为业绩增长和结构优化提升发展空间。

2018-2021年三大业务板块营收

资料来源：公司资料

2018-2021年三大业务板块营收占比

资料来源：公司资料

认为近年来公司成本控制有效，基础物管板块和非业主增值板块的毛利率明显提升，是公司净利润增长率大幅高于营收增长率的主要原因。

拆分板块来看：

1）物业管理服务板块的毛利从2018年的0.37亿元，增加至2021年的1.5亿元，三年复合增长率为59.3%，对应毛利率从11.1%提升至18.2%；

2）非业主增值服务板块的毛利从2018年的0.48亿元，增加至2021年的2.58亿元，三年复合增长率为74.8%，对应毛利率从27.1%提升至47.9%；

3）社区增值服务板块的发展较为平稳，毛利从2018年的0.29亿元，增加至2021年0.62亿元，2019年以来毛利率基本维持稳定。

公司三大业务板块毛利率

资料来源：公司资料