一线城市已经进入存量房时代，经过两年调整有望迎来新一轮量价齐升

——一线城市已经进入存量房时代

一线城市以存量房交易为主，二线城市或将有所改观。2017 年数据来看，中国一线城市的二手房交易量（累计交易面积）是新房交易量的1.3 倍，全国在一线城市开发程度较高，土地面积有限，未来存量房市场将占据主导地位。随着国内各地房地产市场调控政策逐渐边际宽松，首次置业或改善的自住型刚性购房需求持续增加，新一轮的销售周期有望重新开启。另一方面二线城市虽然目前仍然以新房交易为主，但随人口集中度提升，二手房交易量占比也将持续提升。

北京新房、二手房交易量（平方米）

资料来源：Wind

深圳新房、二手房交易量（平方米）

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上海新房、二手房交易量（平方米）

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广州新房、二手房交易量（平方米）

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——一线城市经过两年调整、有望迎来新一轮量价齐升

伴随国内房地产“四限政策”逐渐松动，“因城施策”带来的政策边际放宽逐渐明显，一线城市中深圳市率先在19 年之后两次下调利率，此外还有部分二三线城市放宽落户政策等，总体呈现出明显的放松迹象。我们认为在此情况下，前期需求受到抑制的一线、二线城市将有望明显回暖。从我们跟踪了部分城市的新房、二手房的成交情况来看，年初至今一线城市新房销售量（套数）累计同比已从-5.3 回升至9.8%，二线从-8.3%回升至1.8%，从销售面积来看，一线、二线城市一手房成交面积累计同比增速分别为12.8%、0.5%，回升趋势十分明显。我们认为，经过两年的调整期之后，一线城市市场率先活跃，有望迎来量、价上涨的局面。

40城一手房成交套数累计同比

资料来源：Wind

10城二手房成交套数累计同比

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