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我国领先的房地产企业金融体系分析

发布时间:2018-01-14  来源:立鼎产业研究网  点击量: 1633 

一、万科企业股份有限公司

1)企业简况

万科企业股份有限公司成立于1984年,公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。

公司核心业务包括住宅开发和物业服务。近年来,在巩固核心业务优势的基础上,围绕城市配套服务商的定位,积极拓展业务版图,进入商业开发和运营、物流仓储、冰雪度假、集中式长租公寓、养老、教育、“轨道+物业”等领域,同时积极参与混合所有制改革。

2017年,深圳地铁集团成为公司基石股东。

2)主要经济指标

2016年万科主要经济指标


数据来源:公司年报

2017H1万科主要经济指标


数据来源:公司半年报

3)企业金融体系架构

——2013年,万科入股徽商银行。从与徽商银行的合作来看,万科是基于自身客户和合作伙伴群体,为他们提供金融服务。

——2016824日,互联网金融供公司鹏金所获得万科近3亿元投资,同时万科成为其第一大股东。鹏金所的产品主要有鹏金链和鹏金保两款,为基于国有担保的小微企业贷款和基于大中型企业的供应链金融。而万科有规模庞大的供应商资源以及数量超百万的高净值业主,在鹏金所发展企业场景化融资业务及社区理财业务等方面,万科进入可能会带来巨大想象空间。鹏金所亦可依托万科的社区服务优势,建立金融服务和社区服务相结合的金融模式。

与万达、绿地等相比,万科在金融领域布局的步伐落后很多。而且万科似乎无意于大举进入金融业务领域, 20171110日媒体交流会上郁亮表示,“万科(现在)不会进入金融业,未来也不会进入金融业。”

4)企业融资渠道

——2016

截止2016年末,分融资对象来看,银行借款占比为 58.6%,应付债券占比为24.5%,其他借款占比为16.9%。分境内境外来看,境内负债占比 64.6%,境外负债占比 35.4%

12016年公司在中国银行间债券市场完成了 2016 年度第一期和第二期中期票据发行,发行金额合计为人民币 30 亿元,中期票据期限均为 5 年,发行利率均为 3.2%

为满足发展需要,本集团于2013 年设立了 20 亿美元中期票据计划(以下简称“中期票据计划”),并于 2016 年在董事会授权范围内将该中期票据计划规模更新为 32 亿美元。2016年,中期票据计划进行了三次发行,分别为:12016 4 月,发行合计金额为36.5 亿港币的 3 年期定息票据,票面利率为 2.50%22016 10 月,发行金额为 2.2 亿美元的 5 年期定息票据,票面利率为 2.95%32016 12 月,发行金额为 6 亿美元的 3

期定息票据,票面利率为3.95%。上述票据均已在联交所上市。

2、集团联合上下游合作伙伴开展多渠道的融资创新尝试,打造金融合作生态圈。2016年内,以集团供应链为基础的国内首单地产供应链金融 ABS 在深圳证券交易所获得批准,并成功发行四期,总金额近人民币 60 亿元,受到市场多种类型投资者的追捧。

——截止2017年上半年期末,分融资对象来看,银行借款占比为 61.3%,应付债券占比为22.4%,其他借款占比为 16.3%。分境内境外来看,境内负债占比 66.9%,境外负债占比 33.1%

集团已先后完成 2017 年面向合格投资者公开发行公司债券第一期和第二期的发行,两期债券均为 5 年期品种,发行规模分别为30 亿元和 10 亿元,最终发行的票面利率分别为 4.50% 4.54%,位于同期发债利率低位。

5)企业融资案例

“万科尾款ABS”设立日期为2017511日。优先级资产支持证券简称“万科01A1”,证券代码为“116569”,到期日2019523日。

该证券发行金额1.45亿元,预期收益率4.98%,每份面值为100元,单笔成交申报最低数量为10000份;还本付息方式为循环期每半年兑付,摊还期按季兑付。

6)企业金融体系风险控制

行业调控持续升级,房地产企业融资渠道也逐渐收紧,本集团继续坚持以现金流为基础的持续真实价值创造,强化资金管控。截至2017H1末,本集团持有货币资金 1,075.6 亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和 501.4 亿元。货币资金中,人民币占比 92.3%,美元、港币、英镑和新加坡币占比7.7%。相对充裕的资金状况有利于本集团灵活把握市场机遇,推动各项业务顺利发展。

二、恒大地产集团

1)企业简况

恒大集团是以民生地产为基础,金融、健康为两翼,文化旅游为龙头的世界500强企业集团,已形成“房地产+服务业”产业格局。

恒大地产实施精品战略打造民生地产,在中国280多个城市拥有项目800多个,2016年实现销售额3734亿,行业第一。20171-10月销售4223亿。

2)主要经济指标

2015-2016年中国恒大主要经济指标


数据来源:公司年报

2017H1中国恒大主要经济指标


数据来源:公司半年报

3)企业金融体系架构

集团旗下恒大金融集银行、保险、互联网金融等业务为一体,拥有恒大人寿、恒大互联网金融等公司,是盛京银行(HK.02066)第一大股东。2016年,恒大人寿总资产超700亿、规模保费超550亿,恒大金服注册用户数超1500万、交易额近350亿。

恒大金融集团的目标是实现参股、控股银行、保险、证券、信托、公募基金、互联网金融等金融全牌照。

4)企业融资渠道

20171-11月,中国恒大通过3轮战略投资获得1300亿元的股权融资资金,此外还发行了多笔海外债,一方面筹集进一步规模发展所需资金,另一方面提前赎回成本较高的旧债。

5)企业融资案例

2017116日下午,中国恒大公告,其间接附属公司恒大地产与6家战略投资者签订增资协议,引入第三轮投资共计600亿元。

恒大地产第三轮战投共有6家,分别是山东高速集团、苏宁集团、正威集团、嘉寓、广州逸合、四川鼎祥。

正威集团和苏宁均为世界500强企业,山东高速则是特大型国有企业集团。苏宁、正威集团等为新面孔,山东高速集团、嘉寓之前就已参与增资,此次分别追加200亿元、50亿元。

具体来看,第三轮出资中,山东高速集团旗下公司将出资200亿元,连同第一轮增资共计出资230亿元,占恒大地产增资后5.67%的股份。正威集团、广州逸合、四川鼎祥各出资50亿元,均占投后1.18%股份。嘉寓追加50亿元,连同第二轮增资共计出资70亿元,占投后1.82%的股份。苏宁集团的全资子公司南京润恒企业管理有限公司出资200亿元,占投后4.7%股份。

第三轮增资协议还约定,若恒大地产与深深房的重组上市协议未能在2021131日之前完成,战略投资者将有权利要求凯隆置业以原有投资成本回购所持股权,或者由凯隆置业无偿向战略投资者转让部分恒大地产股份。

6)企业金融体系风险控制

要从严把控风险,把风险控制当成天大的事来抓。特别是投资端,要建立非常完善的风险把控体系。恒大人寿必须坚持“保险姓保”的发展理念,必须坚持长期投资、价值投资和稳健投资的基本理念,只有这样,恒大人寿才能够保持长期持续健康的发展。恒大人寿2016年取得了非常好的成绩,美中不足的是万能险占比过高。公司要下决心调整业务的产品结构,把风险保障型和长期储蓄型原保费占比提上去,保监会要求保险公司原保费占比不得低于30%,现在公司内部要求恒大人寿原保费收入不低于50%,力争实现60%,这个要求和标准非常高,但这是恒大人寿做大、做强、可持续发展的基础。要将恒大人寿发展成为稳健合规经营的典范,要将恒大金融办成服务于实体,服务于百姓,服务于社会的金融集团,绝不允许恒大金融成为恒大的融资平台。过去是这样,现在是这样,将来也是这样,这是最基本准则。

三、保利房地产(集团)股份有限公司

1)企业简况

保利地产成立于1992年。目前,公司已完成以广州、北京、上海为中心,覆盖57个城市的全国化战略布局,拥有292家控股子公司,业务拓展到房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。

公司坚持以商品住宅开发为主,适度发展持有经营性物业。在住宅开发方面,保利地产逐渐形成了康居Health、善居Quality、逸居Classical、尊居Glory四大产品系列,涵盖花园系、心语系、香槟系、公馆系、林语系、康桥系、十二橡树系等多元化优质住宅物业的先进创新格局,覆盖中高端住宅、公寓、别墅多种物业形态。商业物业囊括商业写字楼、高端休闲地产、星级酒店、商贸会展、购物中心、城市综合体等,具备多品类物业综合开发的实力。

2)主要经济指标

2016年保利地产主要经济指标


数据来源:公司年报

2017H1保利地产主要经济指标


数据来源:公司半年报

3)企业金融体系架构

——房地产金融方面,公司形成信保基金、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式,通过地产与基金相结合,实现对更多外部资源的撬动,助力公司主业规模扩张及业绩增长。十三五期间,公司将形成信保基金、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式;增强专业基金对外 资金募集能力,结合地产开发和基金投资方式,实现对更多外部资源的撬动,助力公司主业规模扩张及 业绩增长;在行业监管政策允许的情况下,整合公司优质资产,利用ABSREITs、基金等手段,实现自持物业的融资功能。

——保利地产于20106月联合中信证券成立信保(天津)股权投资基金管理有限公司(以下简称“信保基金”),并于2015年末成立保利(横琴)资本管理有限公司(以下简称“保利资本”)。同年,保利地产还与太平洋人寿共同组建国内首只养老产业基金。201611月发起设立保利利民(天津)股权投资基金合伙企业(有限合伙),保利地产作为有限合伙人出资1亿元。

——2014年末,信保基金管理规模达280亿元,同比增长40%。截至2015年末,该基金资金累计管理规模突破413亿元。也是在这一年,信保基金由联营企业转为保利地产子公司。2016年末旗下的信保基金、保利资本、养老基金等管理规模已近600亿元,小额贷款业务规模也达到4.93亿元。保利地产对信保基金的表决权比例是80%

4)企业融资渠道

——作为央企地产的排头兵,公司与各主要银行均建立了长期、稳固的战略合作关系,在银行贷款规模和利率方面均具有突出优势,2016年新增银行贷款平均融资成本为基准利率下浮3.14%,折合成本约4.6%。同时,公司积极开拓中期票据、公司债券等长期限、低成本的融资渠道。2016年,公司成功发行100亿元公司债券和30亿元中期票据,其中“3+2”年期公司债券票面利率2.95%,创下同期房企债券融资新低。截至2016年末,公司直接融资比重上升至27%,有息负债综合成本为4.69%,连续3年持续下降。

——截至2017H1末,公司银行贷款授信额度3297亿元,剩余未使用额度1925亿元,与此同时,公司新获取银行贷款平均融资成本仅4.66%,显著低于行业可比公司。同时,公司不断探索多种资本市场融资工具,通过股权融资、公司债、中期票据、美元债等方式,在不同阶段为公司的发展提供低成本、长周期的资金保障,持续优化资本和债务结构。

5)企业融资案例

20166月非公开发行股票结果显示,公司非公开发行募集资金共计约90亿元,募集资金净额为89.08亿元,发行数量为10.99亿股,发行价格为8.19/股,相当于发行底价100%,相当于发行申购日(67日)前20个交易日均价8.55/股的95.78%

认购对象中,公司实际控制人中国保利集团公司认购金额约10亿元,认购锁定期为36个月;泰康资产管理有限责任公司、自然人张远捷、东吴证券股份有限公司认购金额分别为60亿元、10亿元和10亿元,认购锁定期均为12个月。

此次权益变动前,泰康人寿持有保利地产11149.47万股;泰康资产作为投资管理人的其他账户共持有保利地产2691.03万股。此次认购完成后,泰康人寿持有保利地产股份84409.54万股;泰康资产作为投资管理人的其他账户共持有保利地产2691.03万股,其合计持股数量占保利地产总股本的7.35%

此外,公司董事会审议通过了《关于明确公司2015年非公开发行A股股票募集资金用途的议案》,此次募集资金将用于“南京保利中央公园”、“南京保利堂悦”等11个地产项目。

6)企业金融体系风险控制

公司现有的主要金融工具包括货币资金、应收款项、可供出售金融资产、金融机构借款、应付款项、应付债券和衍生金融工具等。公司制定风险管理政策对金融工具的相关风险敞口进行管理和监控,确保将风险控制在限定的范围之内。

公司现有的金融工具可能存在利率风险、汇率风险、信用风险和流动性风险等金融风险。公司以风险和收益之间取得适当平衡为金融风险管理目标,通过辨别和分析所面临的各种金融风险,采用金融管理政策和实务控制金融风险,以降低其对公司经营业绩的潜在不利影响。

四、华润置地有限公司金融体系分析

1)企业简况

华润置地有限公司是财富500强企业华润集团旗下的地产业务旗舰,主营业务包括房地产开发、商业地产开发及运营、物业服务等。

2)主要经济指标

2016年华润置地主要经济指标


数据来源:公司年报

2017H1华润置地主要经济指标


数据来源:公司半年报

3)企业金融体系架构

华润置地设立产业基金事业部,这个全新的部门作为华润置地一级组织机构。此次新成立的产业基金事业部,定位为华润置地的产融结合平台,助力华润置地做大规模、创新转型为目标,围绕房地产产业开展各类基金业务。业务范围则包括股权类房地产基金、融资类房地产夹层基金、房地产相关创新私募股权基金、资产证券化等。

虽为央企,在融资成本等方面具有天然优势,但受制于决策繁琐和华润集团对负债指标的严格管控,华润置地获取土地资源的方式与灵活性不及民企,这也导致最近几年的规模增速相对缓慢。

在此之前,华润置地已经为产业基金事业部的设立开始了铺垫。2016年,它们在房地产基金发展方面已取得一些进展,与华润资本、中信银行共同发起设立的300亿元境内住宅地产基金方案,已获得华润集团常董会的批准。华润-中信银行地产基金的合作架构为:劣后级资金为100亿元,由华润资本、华润银行和华润信托合计出资40亿元,中信银行出资60亿元,共同成立暂定名为润信地产的母基金;另外中信银行还将出资超过150亿元,华润银行和华润信托出资不超过50亿元,再共同成立总规模200亿元的优先级子基金。

这支基金的GP(普通合伙)公司股东方面,中信银行占股六成,华润置地占比31%,华润资本持股9%,注册资本金为1000万元,华润资本或其全资子公司进行中后台委托管理。

具体操作层面,这支基金在分为多个项目子基金投入到华润置地的具体项目中,也可能与华润置地联合竞拍土地,最终项目会由华润置地持股51%,进行操盘管理和并表。 

 华润置地在住宅领域的投资基金设想还期望能与外资合作。它们已经与阿布扎比主权基金(ADIA)探讨设立境外合资平台,共同投资国内住宅项目,目前的合作主要条款已基本达成一致。

另外,华润置地的产业基金事业部今后还将包括写字楼与商业地产方面的专业基金。启动写字楼基金的成立及落地工作,预计募资35亿元;2018年将完成商业地产投资并购基金的设立,并开展购物中心REITs的前期准备工作,力争在2019年实现华润置地购物中心REITs上市,募资预计为100亿元。

4)企业融资渠道

——2016年五月三十日完成首期人民币50亿境内中期票据发行, 其中人民币20亿3年期票面利率3.2%,人民币30亿5年期票面利率3.6%。集团成为首家在中国债券市场公开发行中期票据的境外房地产企业。

截至2016年十二月三十一日,集团通过资产抵押, 共获得人民币289亿元的贷款额度, 该额度下贷款余额为人民币159亿元(折合港币178亿元) ,抵押资产期限从3年到15年不等。

——截至二零一七年六月三十日,集团通过资产抵押,共获得人民币307.0亿元的贷款额度, 该额度下贷款余额为人民币179.1亿元(折合港币206.4亿元) ,抵押资产期限从3年到15年不等。

5)企业融资案例

2017929日,公司作为借款人就总数为英镑7000万元的定期贷款融资与一家银行订立了一份贷款融资协议。该贷款融资自该融资协议签订当日起计为期五年。

6)企业金融体系风险控制

随着人民币汇率市场化形成机制逐步完善,人民币汇率双向波动幅度进一步扩大,但本集团的外汇风险整体可控,人民币汇率波动不会对本集团财务状况带来显著影响。 同时, 本集团对外汇风险敞口实施动态监控并将根据市场环境的变化进行必要调整。

标签:房地产

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