2020年我国物流地产行业竞争格局：行业一超多强，外部资金支持成为扩张重点

发布时间：2020-11-17　　来源：立鼎产业研究网　点击量： 2301　

物流地产行业外资领跑，竞争呈现一超多强格局。根据戴德梁行数据，2019 物流地产行业前五为普洛斯、万纬、宇培、嘉民、易商，市占率分别为 30.7%、7.3%、5.6%、5.3%和 5.2%。普洛斯是中国最早的物流地产商之一，先发优势明显，2017年完成私有化，主要股东为万科、厚朴、高瓴、中银和公司CEO。万纬是万科 2015年推出的独立物流品牌。宇培是远洋集团和安邦保险共同投资建设的物流仓储开发平台，成立于 2000 年。嘉民是全球综合地产集团，2001 年开始进入中国市场。易商是亚太区领先物流地产平台，在中日韩、澳大利亚、新加坡和印度都有大量的物流地产。

物流地产行业的竞争格局

资料来源：戴德梁行

物流地产发展模式多样，外资积极借助外部资金快速扩张。以普洛斯为代表的外资物流地产商依赖于丰富的融资渠道，借助 REITs、产业基金等外部资金，实现轻重结合，取得了快速的扩张。中资物流地产商多采用自持模式，扩张速度较慢，但可以获得全周期的运营回报，且有着拿地优势，运营能力也在不断提升。

普洛斯三大业务闭环

资料来源：公开资料

中国物流地产投资市场的合资项目和战略合作案例

注：气泡的大小代表初始股权承诺的规模

资料来源：普瑞奇、仲联量行

拿地、融资和招商能力是物流地产商的三大核心竞争力。高标仓的建设离不开对土地的需求，但是政府对工矿仓储用地有着诸多限制，所以拿地能力对于物流地产企业至关重要。同时，物流地产属于资金密集型产业，但是其投资回报周期长。

如何盘活资产、如何获得大量资金也是考验物流地产商的一大指标。另外，物流地产依靠租金和管理收入获利，空置率的高低决定了利润，对招商能力也提出了较高要求。

作为高标库三大需求之一的电商纷纷自建仓储设施，自给自足，分流租赁需求。2009 年至今，阿里、京东、苏宁等大型电商取得的物流用地可供建造的仓储面积超 4000 万平方米。电商自建仓储的使得电商租户开始退租搬迁至自建仓库。有剩余仓储空间的电商还会出租仓储空间，进一步分流租赁需求。电商的身份由租户开始转变为物流地产行业的竞争者。

主要电商所购土地可建仓库面积（百万平方米）