酒店业存在明显的周期性特征，未来随着加盟占比提升周期属性将逐渐弱化

——参考美国酒店行业的发展历程，酒店行业具有明显的周期属性

酒店行业周期性特征显著，受经济周期和投资周期共同作用，经济影响是根本，而在强劲需求拉动下往往刺激行业投资，投资过热又往往延续到行业下行周期反馈出负作用。与此对应，行业需求下降时，行业投资也将随之放缓，供给收缩带来的红利在下一轮需求复苏时又会体现。

2000年以来，美国酒店行业经历过2轮周期，每轮持续7-10年

资料来源：STR Global

参考美国酒店行业的发展历程，酒店行业具有明显的周期属性。美国酒店行业过去20年共经历了两轮周期，每一轮周期通常持续 7-10年左右，可划分为 4 个阶段：

1 ）供给收缩带动入住率开始恢复，但房价相对稳定甚至仍然下滑，RevPAR  同比由负转正；

2 ）需求回升但供给尚未跟上，入住率和房价同升推动 RevPAR  进一步上涨；

3 ）供给开始匹配需求，RevPAR  增长完全由房价提升推动，入住率稳定甚至开始下滑；

4 ）供给开始过剩，入住率和房价共同下滑，行业开始衰退直至供给收缩进入下一轮周期。

通常行业RevPAR 在第二阶段的时候提升最快。

——加盟占比提升将有效减弱酒店的周期属性

直营模式下，酒店依托自有或租赁物业进行连锁酒店经营，并承担全部的租金/折摊、人工、能耗等成本费用。因此，当同店RevPAR 上升时，由于占成本较高的租金、折摊和人工相对固定，收入增长对业绩的边际增量贡献较大，反之，当同店 RevPAR 承压时，对直营店的业绩压力也较大。 因此，同店 RevPAR  波动对直营酒店业绩影响较大，而同店 RevPAR主要受经济周期影响，因此直营酒店业绩的周期波动显著。

加盟管理模式下，酒店管理公司授权加盟商使用自身酒店品牌，并为其提供开业选址、装修、人员培训等服务，和 CRS 中央渠道订房支持，并据此收取固定比例的品牌管理费和中央渠道订房费用。这种轻资产模式下，酒店管理公司无需承担该酒店的运营成本，所以加盟比例越高，公司净利率越高，加盟扩张是酒店集团逆周期成长的核心。

随着酒店集团轻资产扩张加速，其直营酒店运营收入占比将持续下滑，行业入住率及平均房价周期性波动对业绩影响力将逐步削弱。

——下一轮经济复苏周期推演：经济周期与产品周期共振

从经济周期来看，每一轮经济周期对酒店的影响都是提振入住率 OCC ，然后再传导到房价ADR身上，进而提升直营店利润。

从酒店集团的产品结构升级来看，未来 3-5  年将迎来第二次产品结构升级周期。考虑本轮经济型往中高档酒店升级是从 2013 年开始陆续展开，2015 年以后伴随需求（住宿差标提升、消费升级等）跟进，国内酒店行业进入一个产品升级浪潮，而一般酒店经营租赁期限10-20 年，差不多到第 10 年左右才会决定是否升级，因此对应的下一轮酒店产品升级周期（中档向中高档、高档切换），最早也是到 2022-2025 年左右会逐渐进入切换阶段。

中国连锁酒店业升级切换图

资料来源：华住公告

若考虑下一轮经济复苏周期在 2025  年之前发生的话，酒店管理公司预计会受益于经济复苏的力量，从而会带来业绩上有较大的弹性。但中端酒店占比上看，产品结构仍然处于经济型向中端酒店升级的周期中，届时需要关注占比提升情况。