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REITs起源及发展分析:发源于美国,2000年左右开始进入亚洲并取得了快速发展

发布时间:2019-12-14  来源:立鼎产业研究网  点击量: 3905 

REITs 起源于20 世纪60 年代的美国。19 世纪中叶,财富的不断增加以及房地产的发展使得美国许多投资人有投资房地产的需求,但房地产具有投资额大、流动性差的特点,限制了中小投资者的房地产投资热情。随着投资需求的不断累积,1960 年《房地产投资信托法案》和《国内税收法典》两部法案相继出台,标志着首部 REITs 法律的正式发布,其推出的 REITs 税收优惠激励政策和上市交易流通制度,一定程度上解决了传统的房地产资产流动性差的问题,立法的进一步完善为当时房地产市场的健康发展注入了活力。经过几十年的发展,美国REITs 市场已较为成熟,成为国际REITs 市场的代表。

美国的房地产投资信托以公司型、公开募集、上市交易REITs 为主,同时私募REITs、非公开交易REITs 等其它类别REITs 产品并存。截至2019 3 月,美国REITs 总市值达到82408 亿元,遥遥领先其他市场。

——REITs 2000 年左右开始进入亚洲并取得了快速发展。

在亚洲金融危机之后,日本房地产价格不振,市场陷入恐慌,银行地产相关贷款收紧,陷入融资困境的房地产企业迫切需要挖掘新的融资渠道,房地产市场急需新的资金流入,消化低流动性资产。21 世纪初,日本出台政策引导民间资金通过REITs 注入房地产行业,在提振房地产市场的同时,协助金融机构解决不良债权问题,推动了日本房地产证券化的发展。2001 9 月,以日本两大房地产巨头三菱地所和三井不动产作为发起人的两只REITs 产品上市,标志着日本REITs 的落地,日本房地产投资从此进入多元化发展时代。日本REITs 的设立不但解决了房企的资金问题,同时也为物业持有者和开发商提供了项目退出渠道,为投资者提供了以房地产为基础的金融工具。

经过十几年的发展,截止20193 月,日本REITs 市值规模达到8558 亿元,位居亚洲第一、全球第二,仅次于美国。

新加坡的不动产基金条例早于日本,19995 月,新加坡金融管理局发布了《新加坡房地产基金指引》,为REITs 的发展奠定了基础,随后,税务机关在2001 年制定了税收透明规则,REITs只要遵守分红比例(90%)要求,其在REITs 层面免征所得税,仅在投资者层面征收,避免了重复征税问题,从而加快了REITs 的落实。在多项政策的推动之下,直至2002 7 月,新加坡的第一支REIT——凯德商用新加坡信托(CapitaLand MallTrust)——在新加坡交易所主板成功上市,拉开了新加坡REITs 的发展序幕。

截至2019 3 月,新加坡拥有33 REITs,总市值超过4209 亿元。新加坡是亚洲最多元化资产和地域的REITs 和商业信托市场,新交所中大多数的REITs 都拥有离岸资产,资产遍布亚太地区、南亚地区、美洲和欧洲。

香港政府2003 7 30 日,香港证监会颁布了《房地产投资信托基金守则》,为房地产投资信托基金的发展提供了法律基础。香港的土地收入曾经是政府最重要的收入来源之一,在香港房地产市场陷入低迷后,政府土地收入急剧下降。作为减少政府赤字的手段之一,REITs 应运而生。2005 年,香港特别行政区下属香港房屋委员会,将旗下的核心商业物业打包成立房地产投资信托基金(REITs),由领展统一管理,并于2005 1125 日在香港成功上市,由此拉开了香港REITs 市场发展的序幕。

全球主要市场REITs 规模(截至2019 3 月)


资料来源:Bloomberg

——成熟市场REITs 政策与发展。目前,美国、新加坡、日本、香港等市场均对REITs 产品形成了专项法规,规范REITs发展,为REITs 发展提供法律支撑。各市场对于REITs 的法规不尽相同,在主体形式、税收优惠、投资比例等方面根据各自市场的特点做出了不同的要求。

美国、新加坡、日本、香港REITs对比


资料来源:公开资料

从美国、新加坡和香港等成熟市场REITs 指数的表现来看,相较于权益市场,REITs产品的收益更具有稳定性,且长期来看,收益率更优于SP500、海峡时报指数、恒生指数等各市场具有代表性的指数收益。

美国REITs 指数


资料来源:NAREITwind

新加坡REITs 指数


资料来源:Bloomberg

香港恒生房地产信托指数


资料来源:wind

——成熟市场中,受到资金追捧,主要源于它具有以下几个特点:

1)投资门槛低:由于房地产投资涉及资金通常较大,多数投资者难以进行大宗房地产投资,REITs 发展最初的目的之一即满足和推动中小投资者对房地产的投资需求,因而REITs 具有投资门槛相对较低的特点。

2)收益稳定:REITs 的底层资产主要为能够产生稳定现金流的不动产(包括商业物业、写字楼、长租公寓、物流地产等),或是房地产抵押贷款以及相关证券,各成熟市场对于REITs 投资不动产有一定的比例要求,例如美国要求75%以上投向不动产,新加坡要求70%以上,而香港的要求最高,要求占比不低于90%。由于REITs 的收益主要来源于租金收入和房地产升值,且每年要求将收益的大部分占比分红予投资者(美国、香港、新加坡等地区均要求分红比例不低于90%),因而收益相对稳定。随着社会经济发展,物业租金收入和持有物业的公允价值的增加也将给REITs 产品带来一定成长性。

3)分散投资组合风险:在成熟市场中,一个REITs 产品的底层资产通常是由多个项目和产品构成,REITs通过投资于不同地区的不同种类的物业,以分散风险。同时,成熟市场中的REITs 底层资产可新纳入或退出产品,通过专业管理机构的判断与选择不同的底层资产从而达到分散产品风险的目的。

4)流动性较高:成熟市场中,REITs 发行后一般会在证券市场上挂牌交易,由此产品的流动性和变现能力将远远大于传统投资房地产的方式。

标签:REITs

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