山西省房地产市场总体分析：总体供过于求，但尚未失衡，且供需关系趋向平衡

结合过去3-5年间的住房增量和人口增量，分析认为目前市场上住宅总体供过于求，由于需求端增速的下降，供给端也开始从有所反应，分别从融资渠道、宏观政策、土地供给、市场预期等方面加强了调控，住房增量从2017年开始已经有一个明显的下降，按照目前的人口增量和住宅增量以及存量的关系，分析认为市场需要2到3年的时间消化过去5年间的住房增量。

——短期需求与供给

从需求上讲，山西省常住人口过去三年、五年、十年的年均复合增长率分别为 0.35%、0.4%、0.82%，平均年增长率为 0.52%，2019 年预计常住人口增量为 38 万人。结合全国人均居住面积和山西省城镇化率，我们预计全省未来一年、三年需求增量约为 700 万平方米、2000 万平方米。短期需求呈现逐渐增加的趋势。

从供给上讲，2017 年全省房屋增量为 1900 万平方米，过去三年房屋竣工面积为 7900 万平方米，山西省房屋竣工面积过去 5 年总供给为 1 亿 2 千万平方米。过去 3 年、5 年销售面积分别为 6000 万平方米、9000 万平方米。

——短期供需其它影响因素

1、金融

从货币政策来看，M2 增速已经从 16 年 14%的高位下降到目前的 8%左右，货币供给总体呈下降趋势；尽管贷款利率整体呈下降趋势，但个人住房贷款利率增长明显，无论从需求端还是从供给端，房地产行业贷款总体呈收紧趋势，商业性房地产贷款余额和个人住房贷款余额的增长速率也印证了这一观点。

货币供应量

资料来源：Wind

贷款利率

资料来源：Wind

贷款余额同比

资料来源：Wind

从房地产企业融资渠道来讲，从房地产企业资金来源中，房地产企业主要依靠自筹资金，国内贷款和其他资金，其中，只有海外融资存在明显增长的趋势，但是占比并不高，同时今年 7 月国家发改委发布了通知，限制房地产企业的海外融资。其它三项房地产企业主要的资金来源相对其 2015-2017 年的高位也有明显的降速。

房地产企业资金来源增速

资料来源：Wind

2、土地供应

从过去 10 年土地购置面积和土地供应变化来看，土地交易面积持续下降，但住房施工面积和竣工面积都持续上升，在 2016 年到达峰值。结合土地供应面积的上升趋势，认为表面土地成交活跃度下降，房地产企业拿地热情降低。

山西省土地供应变化

资料来源：Wind

山西省土地供应变化

资料来源：Wind

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