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2019年我国养老地产发展现状分析:处发展初期,“重售房轻服务”,民营收费高

发布时间:2019-12-11  来源:立鼎产业研究网  点击量: 1229 

——由于当前养老地产项目面临资金回笼周期长,盈利模式尚不清晰等问题,因而尽管试水者众多,但都尚未形成规模,且仍没有公认的行业标杆和成功样本。

从本质上看,不同的养老地产经营模式面向的养老服务模式不尽相同,随着介护需求提升,自持经营的比重不断提升。

从去化模式看,目前有60%的企业通过开发售房形式进入养老行业,养老服务质量薄弱。

养老地产行业发展进程


资料来源:公开资料

养老地产主要开发模式


资料来源:公开资料

——养老地产主要盈利点

养老地产主要盈利点


资料来源:公开资料

——落地养老地产项目经营情况

1、自持经营类项目

自持经营类项目空置率普遍较高,目前主要城市群空置率位于37%-47%之间。养老产业属于非快速消费型产业,需要有较长的培育期。一般养老院入住率要达到75%-85%才能实现盈亏平衡。

自持经营类项目经营情况


资料来源:公开资料

2、销售类养老项目

整体优质销售类养老地产项目去化率普遍较高,平均在80%以上, 由于川渝区域、珠三角区域以高端旅游养老地产居多,因而去化率较高。平均售价方面,销售类养老地产多处于城市周边郊区非中心区域,所以售价相对较低;而其中京津冀区域明显高于其他区域,其次是长三角,珠三角和川渝区域则相对较低。

销售类养老项目经营情况


资料来源:公开资料

——民营养老机构普遍费用较高,普通家庭难以承受

我国城市养老机构床位数与建筑面积稳健增长,2017年床位数达144万张,建筑面积3500万平米,单客平均实现收入约为13000//年。

目前,服务较好的民营养老机构收费较高,普通家庭难以承受。其中分收费水平看:1)月均收费500-1000元之间养老机构有22255家,其中19682家为国营机构,占比88.43%2)月均收费1001-2000/月的养老机构,全国仅有3059家;3)月均收费2001-2500/月的养老机构,全国也仅有1758家,其中民营机构占比73.72%,为1296家。

总体上看,国营机构主要保障老年人口的基本养老需求,相对来说机构数量也比较多。而其他收费阶梯中,民营机构都占据了一定的主导地位,不过数量还是相对有限,而且供应较少。

城市老人及其子女的收入水平直接影响着老人养老的方式,由于养老机构服务收费标准大多高于大多数老年人的收入水平,导致多数老人无法享受优质的养老服务。

城市养老机构单客实现收入情况


资料来源:Wind

不同类型养老机构床位收费情况对比


资料来源:Wind

不同收费水平的养老机构数量对比


资料来源:Wind

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