我国房地产税出台意义：平抑投机，调整税制，长效机制抓手
——增加持有成本，平抑投机氛围
近年“限价+摇号”政策组合下，一二手倒挂曾形成巨大的套利空间，万人参与摇号，投机套利氛围浓厚。
房住不炒写进十九大报告，政府通过多种途径、运用多种手段打击投机炒房。对于持有多套的投机炒房客，在收紧资金严查消费贷的同时开征房产税，将快速打破其持房信心，大幅增加持有成本，迫使其降价出售，缩窄套利空间，平抑投机氛围。
3月9日，中国银保监会副主席王兆星在人民大会堂表示，加强对投机性房地产贷款的严格控制，对完全是投资炒房的按揭贷款要有效控制。
——调整税收结构，缩减间接税比例，促消费
目前我国税收中大部分是流转课税，按所得课税和财产课税的比重低。由于我国贫富分化加剧，高收入者有消费能力但边际消费不足，低收入有消费欲望而消费能力不足，导致社会整体消费不振。
我国间接税占比过重（近70%），转嫁到最终消费品价格中，增加了以基本消费为主的低收入人群的税负。我国税制改革的方向是逐渐提高直接税比重，如资产税、财产税、收入税等，其中最主要的就是房地产税。开征房产税将调节社会收入差距，阵低流转税比例，提振基本消费水平，与我国促消费的大方向高度吻合。
降低间接税比重是我国税制改革的重要方向
资料来源：财政部
与发达国家相比，我国间接税占比较高
资料来源：imf
——房住不炒的抓手，长效机制的重要组成
房产税是长效机制的重要组成部分，当前我国楼市调控正处于长效机制完善落地的关键过渡期。由于过于依赖使用行政手段压制短期需求，过去数轮调控并未解决供需根本矛盾，一旦政策放松则需求和价格出现反弹。2017年起，我国开始大力推动长效机制建立。
2017年起我国开始大力推动长效机制建立
资料来源：公开资料整理
——存量房时代来临，逐步转向保有环节税
土地出让金对地方政府债务的覆盖度急剧下降。2012-2018年，地方政府债务年均增长47%，土地出让金年均增长16%，土地出让金对地方政府债务的覆盖度由2012年的104%下降至2018年的25%。
自2013年以来，上海市财政收入中，土地成交总价占比趋势性下降，房产税收入占比趋势性上升。2018年，上海市房产税收入214亿，成交土地总价1909亿，财政收入7108亿，房产税收入占成交土地总价比例已超过11%。
事实上，当前上海的房产税征收力度仍较小（2011之前存量免征，首套免征，人均60平米抵扣，税率千分之4到6）。随着上海步入存量房时代，预计土地出让金收入将持续减少，房产税收入持续上升。上海正在逐步摆脱土地出让金依赖，转向持有环节征税，建立起稳定可靠可持续的税源。
土地出让金对地方政府债务的覆盖度下降
资料来源：wind
上海市房产税收入占财政收入比例上升
资料来源：wind
2019年3月，《政府工作报告》指出，全年减轻企业税收和社保缴费负担近2万亿元，这会给各级财政带来很大压力，为支持企业减负，各级政府要过紧日子，想方设法筹集资金。3月14日，人大财经委副主任尹中卿表示，从长远来说房地产税是要建立一个稳定的制度，公平、可节约资源、给地方政府提供公共服务的一个稳定收入来源。
另一方面，目前随着一线城市和部分强二线城市房地产市场已开始步入存量房时代，土地出让金亦随之减少。以房产税为代表的保有环节的税收终将替代开发建设环节的税收与土地出让金，成为未来政府财政主要收入的重要组成部分。
——降低房地产开发和交易环节税负
房地产税是非常复杂的税收体系，涉及十多个税种，涵盖了开发建设、房产交易、持有保有三大环节。目前我国房地产税负体现结构“重增量轻存量、重建设交易轻保有”的状态，且行业整体税负偏重。这些开发和交易环节的表高税负最终都传导到了房价上。
各房地产涉税税种征税环节
资料来源：公开资料整理
2017《中国税务年鉴》数据显示：国税、地税两级分税种分产业收入情况中，房地产行业地税和国税总额约1.47万亿；而保有环节的城镇土地使用税和房产税两项合计占房地产行业税收总额不到700亿，比重仅为4.77%。
房地产税开征后，对房地产建设、交易、保有环节税赋进行重新调整，减少建设和流通环节税负，简并税种、优化税收结构，并为房地产税替代土地出让收入创造条件，同时降低该部分税收对房价的推动作用。
国税、地税两级房地产行业税收情况
资料来源：《中国税务年鉴》
综上，“房住不炒”写进十九大报告，政府加快完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，房产税的推出对打击投机炒房、促进市场平稳发展具有重要意义；其次，存量房时代来临，卖地收入难以继续覆盖地方债务支出，地方政府需要摆脱土地出让金依赖，扩大税基，转向长久税收；最后，开征房产税有助于完善我国税收体系。整体上看，房产税将降低间接税比例，提振基本消费水平；对于房地产行业，房产税将促进房地产税收体系改革，降低开发和交易环节税负，从而降低高房价的推动因素。
我国房产税的历程称得上“路径曲折”，但未来开征应是“目标明确”；预计后续“因城施策”将持续融入房产税推进过程。
从完善地方税收体系的角度，房产税作为地方税种，预计地方政府后续对开征时间、税率、免征等条款，在大的法律框架范围内将保有一定的自主选择权。如在开征时间上，各地政府会充分考虑房产税对本区域房地产市场和预期的影响，从“稳房价”、“稳预期”的角度出发，合理选择出台时机；在开征范围上，由于涉及利益众多，预计循序渐进和逐步扩围将成为选择。
