海外IDC巨头青睐REITs,实现资产流动性改善、有效税率降低等
海外 IDC 巨头青睐 REITs,实现资产流动性改善、有效税率降低等。全球 REITs 化 IDC 厂商占全球 IDC 市场份额比重约 30%,包括 Equinix、Digital Realty Trust 、 CyrusOne 、 CoreSite 、 Quality Technology Services 、 DFT Communications 等。REITs 作为房地产证券化的重要手段,可以将流动性低的房地产投资转化为资本市场上可交易的产品,帮助发行人增加流动性,并降低有效税负(派息税前扣除),数据中心 REITs 作为 REITs 市场重要分支。IDC 厂商拥有大量数据中心资产,亦需要大量资金进行 IDC 资源自建和收购,因此对 REITs 模式极为青睐。
——随着全球云计算市场快速增长,加上 5G 应用的落地可以预见到,未来的 IDC 市场将保持高景气度。过去三年 IDC 产业的市场规模为384.6/451.9/534.7 亿美元,平均增速 18%,预计 2020 年 IDC 市场规模将达到 900 亿美元。在需求端高速发展的背景下,REITs 化可以帮助 IDC 厂商获得长期资本,完成资本吸收,从而实现快速扩张满足上游需求。
全球 IDC 市场规模(亿美元)
资料来源:IDC(国际数据公司)
IDC REITs 在整个 REITs 中占比 6%左右,根据 Vanguard REIT ETF(不动产信托指数ETF)的数据,目前有 6 家 IDC 厂商位列其中(NAREIT 指数中的 IDC REITs 为 5 家)。全球数据中心的市场份额相对来说较为分散。
VNQ 中的 IDCREITs 厂商列表
资料来源:彭博
全球 IDC市场份额结构(2017)
资料来源:Bloomberg
主要 IDC 公司营业收入对比(百万美元)
资料来源:Bloomberg
各 IDC 公司净利润对比(百万美元)
资料来源:Bloomberg
——REITs 有很多不同的模式,其中物业类型也不仅是商业地产,例如公寓、写字楼、购物中心、停车场等都可以进行 REITs 化,数据中心是众多类型中的一部分。IDC REITs 在 2014 年纳入 FSTE NAREITs Index 后一直有着不俗的表现,在之后的三年里 IDC REITs的年化符合回报率达到 18%左右,2016、2017 两年均达到 25%以上。
FSTE REITs 指数与标普 500指数市场表现对比
资料来源:NAREITS
目前市场上的 REITs 主要按照投资业务分为三类:资产类(Equity)REITs,房地产贷款类(Mortgage)REITs,和混合类(Hybrid)REITs。按照运营方式,REITs 还可以分为封闭型和开放型;根据募集方式可以分成公募上市型,公募非上市型以及私募型。
REITs 的常见种类
资料来源:公开资料整理