房地产市场：三四线需求短期过度透支、而一二线稳定

发布时间：2019-03-12　　来源：立鼎产业研究网　点击量： 1261　

成交推盘比逐步下行，一二线成交同比优于三四线：而从房地产行业来看，从成交/推盘比角度来看，则表现出市场去化率下行速度更快，2018年9-12 月分别为0.72、0.80、0.66 和0.76，12 月去化率回升主要由于年底完成销售目标冲量，推盘大幅放量、同比+30%。并且从结构来看，12 月份46 城销售同比+9.7%vs.其余三四线同比-0.4%，一二线单月成交同比自8 月基本都高于其余三四线。

成交同比：全国vs.46 城vs.其余三四线

资料来源：wind，立鼎产业研究中心

15 城成交/推盘比

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一二线成交偏离上限仅15%vs.三四线偏离上限44%，显示三四线需求短期过度透支、而一二线稳定：通过对比2018 年前11 月销售面积与2008-2015 年成交区间上下限数据发现：一二线城市在政策从紧下销量面积向上偏离2008-2015 年成交区间上限15%，而三四线城市在政策偏松下销量面积向上偏离2008-2015 年成交区间上限高达44%，也就一定程度反映出了本轮棚改货币化提前消费了三四线城市后续的改善型需求。

销售面积区间上下限：一二线偏离成交上限15%

资料来源：wind，立鼎产业研究中心

销售面积区间上下限：三四线偏离成交上限

资料来源：wind，立鼎产业研究中心

此外，目前杠杆率一二线偏低、三四线偏高的现状导致一二线购房杠杆仍有空间。我们对交易杠杆率进行了进一步分析。考虑到2017 年短期消费贷款净增1.87 万亿，远高于2016 年的0.8 万亿，存在部分短期消费贷流入房贷可能性；因此我们用2017 年社会消费品零售总额增速10%估算合理短期消费贷的净增额，得到2017 年流入房贷的消费贷约9,564 亿元，则2017 年实际交易杠杆率约46%。

分能级来看，三四线杠杆率高于一二线。我们选取中西部七省作为广义三四线的样本计算购房杠杆率，包括内蒙古、陕西、广西、甘肃、青海、新疆和海南。同样也考虑三四线消费贷流入房贷，得到2016 和2017 年广义三四线购房杠杆分别为57%和59%（不考虑三四线的二手房成交）；如假设三四线的二手房市场占比一手房比例为30%，则对应购房杠杆率为44%和45%。接着，我们用35 城代表一二线，这些城市2016-2017 年商品房住宅成交占比全国住宅成交金额分别为51%和46%。用全国数据和杠杆率倒减三四线可以得到一二线2016-2017 年购房杠杆率分别为40%和36%。