13521394071

房地产市场:三四线需求短期过度透支、而一二线稳定

发布时间:2019-03-12  来源:立鼎产业研究网  点击量: 13 

成交推盘比逐步下行,一二线成交同比优于三四线:而从房地产行业来看,从成交/推盘比角度来看,则表现出市场去化率下行速度更快,20189-12 月分别为0.720.800.66 0.7612 月去化率回升主要由于年底完成销售目标冲量,推盘大幅放量、同比+30%。并且从结构来看,12 月份46 城销售同比+9.7%vs.其余三四线同比-0.4%,一二线单月成交同比自8 月基本都高于其余三四线。

成交同比:全国vs.46 vs.其余三四线


资料来源:wind,立鼎产业研究中心

15 城成交/推盘比


资料来源:wind,立鼎产业研究中心

一二线成交偏离上限仅15%vs.三四线偏离上限44%,显示三四线需求短期过度透支、而一二线稳定:通过对比2018 年前11 月销售面积与2008-2015 年成交区间上下限数据发现:一二线城市在政策从紧下销量面积向上偏离2008-2015 年成交区间上限15%,而三四线城市在政策偏松下销量面积向上偏离2008-2015 年成交区间上限高达44%,也就一定程度反映出了本轮棚改货币化提前消费了三四线城市后续的改善型需求。

销售面积区间上下限:一二线偏离成交上限15%


资料来源:wind,立鼎产业研究中心

销售面积区间上下限:三四线偏离成交上限


资料来源:wind,立鼎产业研究中心

此外,目前杠杆率一二线偏低、三四线偏高的现状导致一二线购房杠杆仍有空间。我们对交易杠杆率进行了进一步分析。考虑到2017 年短期消费贷款净增1.87 万亿,远高于2016 年的0.8 万亿,存在部分短期消费贷流入房贷可能性;因此我们用2017 年社会消费品零售总额增速10%估算合理短期消费贷的净增额,得到2017 年流入房贷的消费贷约9,564 亿元,则2017 年实际交易杠杆率约46%

分能级来看,三四线杠杆率高于一二线。我们选取中西部七省作为广义三四线的样本计算购房杠杆率,包括内蒙古、陕西、广西、甘肃、青海、新疆和海南。同样也考虑三四线消费贷流入房贷,得到2016 2017 年广义三四线购房杠杆分别为57%59%(不考虑三四线的二手房成交);如假设三四线的二手房市场占比一手房比例为30%,则对应购房杠杆率为44%45%。接着,我们用35 城代表一二线,这些城市2016-2017 年商品房住宅成交占比全国住宅成交金额分别为51%46%。用全国数据和杠杆率倒减三四线可以得到一二线2016-2017 年购房杠杆率分别为40%36%

2016-2017年全国商品房住宅购房杠杆率估算(2017 年考虑消费贷)(单位:亿元)


资料来源:wind,立鼎产业研究中心

 

本文相关报告

2017-2023年中国红木家具行业市场发展与前景预测研究报告
2017-2023年中国红木家具行业市场发展与前景预测研究报告

红木家具是指用酸枝、花梨木等古典红木制成的家具,是明清以来对稀有硬木优质家具的统称。红木家具作为我国实木工艺家具的一种,是高端名贵硬木和传统国粹文化的融合,具有强烈的民族风格和东方特点,集肃穆庄重、沉稳典雅的内涵和气质于一体,成为高品位和高品质的代名词。近年来...

2018-2023年中国田园综合体市场调研与发展前景预测报告
2018-2023年中国田园综合体市场调研与发展前景预测报告

2017年中央“一号文件”首次提出了“田园综合体”这一新概念,目前财政部发文,18省份将开展田园综合体建设试点。“田园综合体”是继特色小镇后的“新蓝海”,各地政府出台政策支持,各路资本也纷纷进入,行业进入快速发展期。特色产业园是田园综合体的重要组成部分,衍生着...

2017年中国美容产业现状及发展趋势研究报告
2017年中国美容产业现状及发展趋势研究报告

随着中国经济的快速发展,人们生活水平的提高和消费观念不断更新,在满足了基本生存需求后,富裕起来的中国人更多地开始关注生活的品质,追求健康、年轻、美丽的时尚生活。目前,美容业已形成了医疗美容、美容会所、美容教育、美容产品销售等为主体的综合性产业。近年我国美容业保...

标签:房地产

决策支持

13521394071在线客服

扫描二维码,联系我们

13521394071