2024年版中国养老地产行业发展现状分析及发展趋势研究报告

报告编号：3892

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——养老地产是指由企业开发主导的以养老为主题的产权类项目，是养老住宅+一般住宅+配套+服务的综合开发模式。养老地产是各种养老保障服务的整合终端，通过在功能组合与产品形态上与养老产业相互渗透，可以创造出更大的居住价值与商业价值。
——真正的养老地产必须包括部分长期持有经营性物业，其核心是服务与运营，而不仅是产品本身。相比一般住宅开发：
1）养老地产提供良好的居住环境与方便的适老化产品，满足老年人生理与生活需求；
2）养老地产须提供满足老年人需求的配套，尤其医疗配套；
3）非短期回款类物业，需长期持续盈利的经营性物业开发。

——中国养老体系主要有三种基本模式：
1）居家养老，是以家庭成员作为养老支撑主体，与中国传统思想“养儿防老”相契合，广大农村人口以居家养老模式为主，占整体养老比例90%；
2）社区养老，是依赖政府、家庭成员、社会力量为老年人提供养老服务，占整体养老比例7%；
3）机构养老，例如养老院、养老公寓（养老地产）等，是以社会保障制度为根本，由复合型机构组件来提供养老资源的一种养老模式，占整体养老比例3%。

——从养老产业链来看，主要涉及养老住宅及服务提供者、消费者和养老资金来源三个层面，所涉及机构包括政府、地产公司、养老服务机构、保险机构、其他投资者和养老人群。
目前我国养老产业存在诸多挑战，从养老机构床位数缺口较大，到老年医护资源紧张，再到社会适老设施建设、居家养老设施不健全。应对老龄化社会的到来，国内养老产业尚需在诸多方面进行改善。与此同时，随着养老需求总量增长，加之第一批中产阶级退休在即，将推高中高端养老消费需求，可以预见，我国养老产业潜在市场需求可观。


目前，国内养老模式主要分为居家养老、社区养老和机构养老三种，我国一直致力于建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系。究其原因，一方面是在“养儿防老”传统的影响下，我国老年人更倾向于在家中接受子女照顾；另外，更重要的是，我国养老资源错配较为严重，老年人口资产不足，难以支撑收费较高的养老机构，居家养老成本相对低。
受计划生育政策影响，目前我国独生子女家庭以三口之家为主，比例约为70%，“4-2-1”家庭结构使家庭的养老功能日渐衰弱，赡养父母的负担与日俱增，越来越多的老年人被动空巢。展望未来，政府与社会力量亟需给予养老产业更多的支持，社区养老与机构养老的发展有望提速。