我国房地产代建行业发展历程回顾分析
我国的代建行业最初兴起于政府代建，主要有政府代建制度改革和住房制度改革两条主线。
从政府代建制度看，我国政府投资项目实行代建制管理起步于福建省厦门市。1993年厦门市政府通过采用直接委托或招标等方式，将非经营性政府投资项目委托给一些专业项目管理公司进行建设管理，并不断完善和规范，而后逐步发展成为现在的政府投资项目代建制。2002年国家开始组织有关部门对“政府投资项目管理方式改革”进行课题研究，随后两年时间里北京、贵州、重庆开始就一些项目进行代建制建设试点，随后代建制在全国范围内全面铺开，目前代建制管理建设仍在不断完善之中。
从住房制度改革主线来看，房地产代建主要分为房地产市场化改制之前和市场化改制之后两个阶段。
住房制度改革带来的代建行业发展时间图
资料来源：公开资料
市场化改制前，由于存在公有住房实物分配制度，城镇居民的住房主要由单位解决，各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设。1978-1993年我国进行福利分房制度改革，个人购房与售房得到允许，房地产代建主要由国有或计提建筑公司承建，承建安居保障社区工程、集体住房等。1994-1998年住房实物分配向住房市场化改革过渡，政府代建中民资逐渐进入招标范围。
“98”房改后，民资和市场化的代建委托逐渐出现，商业代建逐渐成形。1999-2004年，商品房市场逐步进入市场化全面推进阶段，2005年政府开始进行宏观调控，房地产代建已经由单一的建筑环节向全产业链拓展，参与代建的主体由建筑公司向房地产开发公司转变，或者由各开发环节的专业化公司接受委托方统一管理与合作。
2008年开始，“地王”潮推动房企成本压力升高，行业利润空间受到挤压。为了缓和成本压力，承接保障性住房融资成本低，两方面因素导致部分房企纷纷承接政府保障房项目代建。
近年来，房企希望在保证规模的同时提升品牌影响力，进而保证收入和盈利水平；市场对于房产品质和行业服务的诉求提升，行业专业化程度有待继续增强。在行业政策趋严的背景下，房企和市场需求侧的诉求促进行业提升专业程度，代建行业得以顺势发展。
