我国城镇化对房地产繁荣的支撑难以持续，老龄化的提速将冲击房地产市场

——城镇化的进程会为城镇地产带来刚需，一定程度上支撑房价，根据第七次全国人口普查公报显示，截至2021年，我国城镇化率为63.89%，距离城镇化发展S曲线理论中的成熟期70%仍有一定空间，尚能对房价增量市场形成一定程度的支撑。但是这个支撑也是相对有限的，以近10年1.24%的年平均增长来看，城镇化快速进行的红利对房地产的支撑将时日无多，而到达70%之后城镇化边际速度会持续大幅放缓。2000年以来，我国老龄化处于一个相对温和增长的过程中，此时城镇化的快速推进，使房地产市场出现了量价齐升极为辉煌的20年。而未来10年内，随着城镇化的快速增长接近尾声和人口老龄化的加速，房地产需求侧的主要逻辑将从城镇化变成老龄化去，过去20年依靠政策端与需求端支撑而高歌猛进的房地产业，将形成高位盘整或逐步下行的态势。同时，由于虹吸效应的存在，大城市房地产或将表现相对坚挺，而小城市房地产则率先转向，总体呈现出区域分化的特点。

近20年城镇化支撑房地产需求侧

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近30年平均房价始终保持上行趋势

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——老龄化的加速，长期来看对房地产市场的供需两端均 产生着深远的负面影响。

首先从房地产需求侧来看，老龄化人口比率的加重同时意味着劳动年龄人口（15-64岁）占比的下降。此外，生育观念与成本的改变导致出生率的持续走低，使得未来新生人口对劳动人口的补充速率也较慢，从而购房的刚需人群数量或将逐渐走低。

其次从供给侧来看，现在中国65岁以上老人有1.9亿人，大量老年人手中的房产，随着时间推移，将成为无人居住的空房释放进市场中，规模上亿的存量房源的释放，对房地产供给端将造成巨大压力。

增量市场需求端的逐渐走弱与供给端存量市场房源的逐渐释放，房地产在老龄化提速的时代中，无疑将承受巨大的压的力，辉煌的20年房地产市场或将随着老龄化的来加速在未来10内出现转向，进入周期的下半程。

老龄化加剧，劳动年龄人口占比持续下行

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出生率持续下行，死亡率保持相对高位

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