从日韩来看，后城镇化时代老龄化程度成影响房地产的主要因素

参考日本的老龄化历程来看，在老龄化与后城镇化共存的阶段，老龄化比率逐渐提速，而城镇化率缓慢增长，这个过程中，房屋需求端震荡偏弱，但未形成明确的趋势。而进入深度老龄化后，可以发现即使城镇化率进一步提升，也难抵深度老龄化对房地产形成的长期压制。日本在1995年进入深度老龄化后，新开工住宅数量逐年呈现出明显的下降趋势，从1996年的峰值13.7万户/年，降到了2020年的6.8万户/年。而房价同样在90年代初房地产泡沫破灭后一蹶不振，虽然在90年后的这30年内日本经济总量增速周期性变化，但是房价一直保持在低位，其背后的根本原因便是城镇化的基本结束与老龄化的快速加重导致的房地产需求侧长期衰竭。

日本近20年城镇化提升难抵深度老龄化

来源：OECD，WDI

日本房价下行，并不全是经济下行的影响

来源：Wind，WDI

再来看韩国的老龄化历程，可以发现韩国的老龄化进度与日本70年代初十分相似，而对应的房地产所表现出的特征也较为相近。。韩国自90年代末进入老龄化与后城镇化时代，截至2018年老龄化比率达14%，进入深度老龄化时代。在此期间，住宅需求已经表现出震荡筑顶的趋势，但价格仍在上行。与日本70年代进入老龄化与后城镇化时代后，房屋需求量先开始震荡，但房屋价格仍具有韧性的表现相似。故我们可以发现，在后城镇化时代的背景下，老龄化社会里，房价受到的冲击尚不明显，但是在房地产需求端，见顶迹象已经有所展现；而当进入深度及超级老龄化社会后，房地产在价和量两方面的影响将会逐渐显著，出现掉头向下的趋势。即在后城镇化时代，城镇人口数量难以靠外来人口拉动的前提下，老龄化程度是影响房地产的主要因素，而这种影响将随着老龄化程度的加深表现得愈发明显。

老龄化期间韩国房地产需求与日本相似

来源：Wind，WDI

老龄化期间韩国房价表现与日本相似

来源：Wind

反观中国，在过去的20年里，城镇化的快速进程，是中国房地产繁荣的底层逻辑主导。在此期间，中国虽然老龄化在持续上升，但上升速度相对缓和，城镇化的正面影响远远盖过了老龄化带来的负面影响。然而根据第七次全国人口普查公报，当前我国老龄化比重已经达13.5%，按之前的速度，2022年就将进入深度老龄化社会，并且城镇化率在未来十年将难以持续保持高增长速度，故未来随着老龄化的进一步提速，对房地产根基产生动摇将成为大概率事件，中国房地产市场的底层逻辑正逐步发生转变。