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2020年我国物流地产业:高端仓储市场供不应求,市场缺口达1亿平方米

发布时间:2020-11-17  来源:立鼎产业研究网  点击量: 98 

物流需求持续增长,电商推动快递和仓储需求快速提升。随着经济的发展和居民消费水平的提升,中国物流需求不断增加,根据中国采购与物流协会,近十年中国社会物流总额复合增速 11.92%2019 年为 298.0 万亿元。电商的爆发式增长更是推动了快递和仓储需求的提升。根据国家统计局数据,近 4 年全国实物商品网上零售额复合增速 27.33%2019 年为 8.52 万亿,占社零的比例从 2015 年的 10.8%上升至 2019 年的 20.7%;近十年全国快递业务量复合增速 42.36%2019 年为635.23 亿件,是全球最大的快递市场。仓储市场同样快速发展,京东目前在全国已有 25 座亚洲一号智能物流园区,助其为用户提供更为高效便捷的物流服务。

2011-2019年社会物流总额及增速


资料来源:Wind

物流地产行业快速扩张,但是人均物流面积与发达国家存在差距。全国仓储业的固定资产投资额始终维持在高位,多数时间增速高于全社会固定资产投资额增速,2019 年仓储业固定资产投资完成额为 6246 亿元,园区数量 2015-2018 年复合增速达 10.6%,截止 2018 年全国营业性通用仓库面积为 10.6 亿平方米、物流园数量达 1638 个,物流地产行业不断发展。然而,我国人均物流地产面积仍然有限,仅为 0.7 平方米/人,与日本(4 平方米/人)和美国(3.7 平方米/人)存在较大的差距。作为全球最大的快递市场,中国物流地产仍有较大的发展空间。

2011年至今仓储业固定资产投资额及增速


资料来源:Wind

近年各国人均物流地产面积对比(平方米/人)


资料来源:仲量联行

大量存量物流地产难以符合市场需求,高标仓需求缺口约1亿平方米。 相较于普通仓库,高标仓更为合理的设计使得仓库建设和使用成本低 20%,并极大提高了物流运转效率,深受消费、高端制造等行业青睐,以中国最大物流地产商普洛斯为例,消费类、高端制造和第三方物流租户占比分别为 53% 25%。由于土地供应、仓储行业成熟度有限、非高标仓升级改造难度大等原因,我国高标准仓储设施缺口较大,中国现代化的物流设施占比仅为 7%,远落后于澳大利亚的 75%。根据戴德梁行预计,2020 年中国高标仓供需缺口在 1 亿平方米左右。

有限土地供应是限制高标仓发展的重要因素,供不应求的高标仓租金和价值增幅领先于其他物业。物流地产的发展需要土地供应支持,然而工矿仓储地价格较低,财政贡献不足,所以土地供应量有限,2013 年之后工矿仓储地的供应面积几乎没有增加,北京、上海等一线城市更是有所缩减。近几年,电商等现代化物流需求提升了高标仓需求,近几年高标仓供应也有所增加,但有限的土地供应仍使得高标仓供不应求,特别是有区位优势的高标仓。反映在租金和价值上,一线城市的优质非保税物流资产增幅普遍领先于办公楼、零售物业和住宅。2018 年主要城市高标仓的新增供应和净吸纳量分别约为375 万平方米和 430 万平方米,平均空置率由 2017 年的 12.6%下降到 9%

华东地区高标仓占比高,城市群的发展将催生区域级物流枢纽。 根据物联云仓的数据,2020 年第一季度全国 5080.75 万平方米的高标仓存量中,华东、西南、华北、华中、东北和西北分别占比 39.80%17.60%11.57%10.95%9.38%5.83% 4.87%,人口数量多、经济水平高的华东市场存量大幅领先,并且未来仍有较大新增需求。随着未来交通基础设施的完善,以及京津冀、长三角和大湾区等城市群的发展,区域配送需求不断扩张,一线城市的物流需求外溢将催生区域级物流枢纽城市。

 


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