我国产业园区开发发展历程、发展阶段分析：进入深化发展阶段
产业园是指由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境。它的类型十分丰富，包括高新技术开发区、经济技术开发区、科技园、工业区、金融后台、文化创意产业园区、物流产业园区等以及近来各地陆续提出的产业新城、科技新城等。
——改革开放以来，我国产业园区作为招商引资，推动制造业发展，促进科技进步，拉动我国经济增长的重要渠道，经历了起步探索、蓬勃发展、整顿发展、深化发展四个阶段，并形成了每个阶段鲜明的特点。
1984-1991 年起步阶段：改革开放初期，国内各种产业百废待兴，技术、资本基础均较为薄弱，产业以劳动密集型为主，企业对产业发展环境的要求相对简单，主要以区位、交通、基础设施等基础条件为主。此时的产业园区，产业定位模糊，企业类型庞杂，功能相对简单，主要是在区位交通条件相对优良的地区，提供满足企业基本生产条件要求的物理空间。
1992-2002 年蓬勃发展阶段：张江高科、苏州工业园区等高新区、经开区成立，一些资本密集型产业得以发展，经济进入投资驱动时代。在这个阶段，很多园区已经具有明确的产业主题，通过同类企业聚集进一步提升生产效率。
2003-2015 年整顿阶段：进入新世纪以来，汽车、生物制药等技术密集型产业成为经济增长的主要力量。随着产业的进一步升级，产业内部分工愈发复杂，产业链条开始逐步延长，除了同类企业集聚之外，企业更关注产业链上下游的衔接与配合，即“产业链条”对效率的提升。面对这样的需求，产业园区除了具有明确的产业主题外，也更加有意识地进行“强链补链延链”，园区建筑产品更加多样化，产品的适用性和组合性较强，生活配套、商务配套设施的品质也有所提升。
2016 年至今为深化发展阶段：具有明确的产业定位和产业链条外，更注重产业生态和跨界要素的链接，园区内聚集企业发展需要的资本、政府、科研机构等各类生态要素，形成一个各主体深度链接、相生互动的平台生态网络。在空间产品方面，建筑产品的空间氛围较强，注重交流空间的打造，各类配套设施更趋完善，形成职住平衡的“5 分钟生活圈”。在管理与服务方面，园区能够为企业提供创业孵化、股权投资、公共平台等生态化服务，并充分应用“云大物移智”等信息技术，使园区管理智慧化程度大幅提升。
我国产业园区开发阶段
资料来源：公开资料整理，立鼎产业研究中心
——依托主业优势主打产业投资模式：产业园的运营模式也逐渐成熟，按产业园运作模式大致可以归为四种类型，分别为地产开发商模式、产业新城开发商模式、产业投资商模式以及基金投资商模式。
产业投资商的商业模式如下：产业投资商首先向社会资本募集园区开发基金，该基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还投向具有市场前景的科技型创新企业，用
投资的方式吸引大批创新企业入驻，产业投资在实现资本溢价的同时还带动园区资产增值。行业的盈利模式大致可以归为三类，分别为土地运营、增值服务和金融投资模式。我们认为，由于租金、售房等收入存在盈利天花板，随着产业园区的深化发展，增值服务和金融投资模式将给运营商带来更多盈利可能性。
产业园运作模式
资料来源：公开资料整理，立鼎产业研究中心
