新型肺炎疫情下我国房地产业政策、销售、开工现状及发展趋势预测分析
——房地产业政策现状及趋势
1、政策现状
在新型肺炎疫情的影响下，近期多地政府陆续出台包括延缓土地出让金缴纳、调整预售条件等供给端措施，同时银保监会、央行亦陆续发文提出鼓励通过适当下调贷款利率、完善续贷政策安排、增加信用贷款和中长期贷款等措施。2019年2月 20日，5 年期 LPR 下调 5 个 BP。整体来看，无论是行业政策微调还是流动性环境宽松，密集政策出台均为缓解房企短期现金流压力，降低整体金融风险，维持楼市稳定。
2、政策趋势
2019年2月19日，央行2019年第四季度货币政策执行报告重提不将房地产作为短期刺激手段；2月21日，央行2020年金融市场工作会议明确表示保持房地产金融政策连续性、一致性及稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行，预计在行业资金风险加大情形下，政策由严控变为维稳，各地因城施策空间有望进一步打开，但仍需在以稳为主前提下进行。
由于短期疫情影响仍在，对经济、投资、销售的影响仍尚待评估，叠加房住不炒的定位，分析认为政策边际改善将是渐进而缓慢的，政策的着力点仍将是“稳地价、稳房价、稳预期”，土拍政策及预售条件调整等供给侧宽松仍将为主流，需求端政策短期大幅松动的可能性依旧较小。
——房地产业销售现状及趋势
1、销售现状
受疫情影响，2020年春节后商品房成交同比大幅下滑。节后25天30个大中城市商品房仅成交56万平，同比下滑93%，其中一线、二线与三线城市分别同比下滑88%、92%、96%。尽管最近两周成交情况略有好转，但仍远低于前两年水平。
2018-2020年春节前后30个大中城市商品房成交面积变化
资料来源：wind，立鼎产业研究中心
近七成实体售楼处尚未开放。受疫情防控影响，多地线下楼市暂停，据克尔瑞统计，截至2月20号，48个城市6880个项目中，未开放、部分开放、正常开放的分别占比68%、14%与 11%。同时售楼处开放比例（含正常开放与部分开放）超过60%的城市占比仅20%。
由于多地售楼处关闭，房企纷纷转移至线上营销。一方面，碧桂园、富力等房企基于原有购房APP、小程序、官网进行推广营销，融创、禹州也于近期推出新版 APP 或小程序；另一方面，多家房企还通过乐居、房天下等第三方平台进行线上推广。据克而瑞统计，截至2月13日，200强房企中已有143家重启或新推出了线上售楼处，其中TOP50均设有线上售楼处。但从调研数据来看，46家调研房企中70%反映线上销售效果不明显，30%反映效果一般，这也与春节后30个大中城市商品房成交大幅下滑相对应。
2、销售趋势
根据平安证券研究所的测算，若疫情4月结束，预计全年销售同比降8.2%，较此前预测值下调3.2个百分点；但若疫情持续到5、6月，销售所受影响将进一步加大。
新冠疫情不同时间结束假设下2020年销售预测
资料来源：平安证券研究所，立鼎产业研究中心
短期来看，受疫情防控影响，线下销售难以完全恢复，居民购房动力减弱，预计市场仍将继续承压。中长期来看：
若政策保持定力不予强刺激，疫情结束后开发商出于现金流考虑将加大推盘，而购房者可能受收入、房价预期影响，需求释放动力不足，楼市将持续承压；
若政策在以稳为主前提下，各地因城施策，通过人才引进等方式适度宽松，叠加部分疫情期间积压需求释放，预计楼市将基本保持平稳；
若经济及楼市下行压力加大，房地产政策如限贷、限购出现明显放松，将刺激市场需求急剧释放，但由于前期开工不足、土地市场遇冷制约供给，或造成市场出现过热迹象。
——房地产业开工现状及趋势
尽管半数房企已全面复工，但受返工人数少等限制，项目复工率不足。据克而瑞统计，截至 2 月 20号，63 家调研房企中已经全部开工，其中 2 月 10 号与 17 号开工的分别占比 49%、43%；同时已经有半数房企全面复工，63 家房企中居家办公、分批次复工与全面复工的分别占比19%、30%、51%。但由于大量工人尚未返程，叠加各地政府对项目开工规定相对严格，房企项目多数仍处于停滞状态。
近期中央与多地政府发文鼓励复工复产，同时大量农民工即将返程，考虑两周左右隔离时间，预计非湖北区域三月中下旬项目建设有望步入正轨。中央层面，2 月 15 日，习总书记在《求是》刊文提出“积极推动企业复工复产，推动重大项目开工建设”；2 月 21 日中央政治局会议提出“有序推动复工复产，使人流、物流、资金流有序转动起来，畅通经济社会循环”；地方层面，厦门、广州、苏州等多地政府发文，通过简化审批流程等方式支持建筑行业复工复产；同时根据交通运输部判断，到 2 月底农民工将返程约 1.2 亿人次，3 月以后返程约 1 亿多人次，合计占农民工返程量的 73%，将为项目建设带来大量劳动资源。考虑两周左右隔离时间，预计三月中下旬项目施工逐渐步入正轨。
