美国养老体系、养老地产业发展现状研究及其经验借鉴分析：多元化发展

——三支柱养老保险体系。1935年颁布《社会保障法案》初步建立起养老、遗属及残障保险制度（OASDI)。现行养老保险体系主要由三大支柱构成:美联邦政府强制社会养老金计划、雇主养老金计划和个人储蓄养老金计划，覆盖美国绝大多数家庭。

三支柱养老保险体系

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——养老地产。美国主流的养老机构均属于民办盈利性质，养老院80%-90%的收入来源于私人支付。美国养老地产的发展方向是差异化养老社区，目前包括太阳城模式、持续照料社区模式（简称CCRC）、房地产信托投资基金（REITs）参与投资模式。太阳城模式一般以出售为主，部分出租；CCRC主要采取出租的方式，向长者提供日常协助或医疗护理。REITs是在金融市场日渐成熟的背景下兴起的，由房地产信托投资基金参与投资，通过出租或委托经营回收成本。

太阳城模式

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——借鉴意义。建立完善的养老保险制度美国PACE医疗保险项目覆盖老年病患所需的多种医疗相关服务项目，根据病患程度和治疗方法支付部分或全部费用。我国应借鉴探索适合国情的养老保险制度，根据不同人群特征制定有针对性的保障政策，对弱势老年群体予以救助。

规范预算管理体系，扩大直接融资比例建立信息披露机制，将各级、各类政府养老保险预算管理信息及时公开，逐步完善以证券为主导的直接融资体系，健全REITs相关政策和法规，逐步放开保险金、养老金和住房公积金的投资范围，对REITs管理、运营和维护能力进行合理评估。

发挥民间组织和社会力量，探索多元的养老服务模式美国有发达的民间社团组织，探索出了丰富多元的居家养老模式。如会员制模式、合作居住模式。充分发挥民间团体的力量，有利于激发老年人主动参与养老服务的热情，广泛调动社会资源为养老服务增色添彩，更好地服务老年群体，丰富老年人的精神生活。

——美国养老产业多元化发展

美国养老产品类别

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美国养老产业发展

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——美国养老地产开发模式：投资、开发和运营相分离。

美国投资商一方面通过股权融资获得外部资金注入，降低融资成本，另一方面通过多元化投资，与运营商建立长期稳定合作关系，确保收入增长，并赚取超额利润。

美国的投资商一般与运营商签订长期租赁合同或委托经营合同，以保证旗下物业的入住率和租金增长，从而确保营业收入的增长。

美国养老地产开发参与方与主要投资模式

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美国养老地产开发模式

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美国养老运营商的商业逻辑是规模化发展：规模化发展是降低经营成本、提高盈利能力的关键。

美国养老运营市场集中度较高，2012年以来前十运营商拥有房间数占前五十房间总数比例即维持60%左右。截至2018年6月1日，前十大运营商拥有项目2502个、房间数31.2万间；其中龙头运营商Brookdale即拥有项目994个、房间数9.6万间。

美国养老运营商拥有房间数占TOP50房间总数

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美国前五养老运营商（截至2018.6.1，按房间数）

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