房地产行业虽已步入成熟期，但市场容量仍巨大
发布时间：2019-05-09 来源：立鼎产业研究网 点击量： 885
自1998 年推行住房商品化制度的头十年，在房改红利、人口红利和土地资本化红利叠加作用下，城镇化率进入快速发展阶段，房地产行业从幼稚期进入成长期；进入2008 年之后，随着房改红利消失、人口红利下降、土地资本化红利的衰减、城镇化率提升，房地产行业迈入成熟期。截至2018 年末，我国城镇化率达59.58%，已超过全球及中等收入国家水平；15 岁至59 岁人口占比为65.26%，人口红利持续下降。
我国房地产行业迈入成熟期
资料来源：公开资料
诺瑟姆曲线
资料来源: Wind
城镇化率
资料来源: Wind、Worldbank
中国人口红利（25 岁~59 岁人口占比）
资料来源: Wind
随着二胎放开、居民收入水平提高，将催生新的刚性需求及人均居住面积提升的改善型住房需求，人口自然增长也将形成一部分新增需求。
新增住房需求仍然较多
资料来源：公开资料
如下表所示，根据我们的测算，在没有考虑保障房分流的情况下，我国商品住宅开发市场容量巨大，行业仍具备243.76 万亿元的市场空间。不过，考虑到2018年新建商品住宅销售额达15 万亿元的庞大基数后，商品住宅开发的增长潜力稍显不足。市场容量来源主要为：
①人均居住面积提升：2018 年我国人均居住面积为36.6 平方米，相比房改初期已大幅提升，但与发达国家仍存在一定的差距；
②城镇化率提升：2018 年中国城镇化率为59.58%，已经高于全球和中等收入国水平；
③人口自然增长：我国人口近10 年保持在5%左右的人口自然增长率，在二胎政策影响下，人口增长率小幅上升；
④供应缺口：源于每年新增需求以及改善需求；
2018 年之后中国商品住宅潜在总需求测算
资料来源: Wind
