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时代邻里:公司扎根大湾区持续高速发展,通过外延并购做大规模

发布时间:2020-10-22  来源:立鼎产业研究网  点击量: 52 

——时代邻里控股有限公司(简称“时代邻里”)成立于1998年,总部位于广州,最早为时代中国旗下控股子公司,为其开发的物业提供管理服务。2019 12 19日,时代邻里从时代中国分拆,于港交所主板上市。

时代邻里是一家扎根大湾区、高速成长的综合物业管理服务提供商。截至 2019年末,公司覆盖全国 19 个城市,管理 229 个项目( 6 个市政环卫项目),总在管面积达 4648 万平米(其中物业管理 3843 万平米,市政环卫约 810 万平米)。管理的物业类型包括住宅小区、工业园区、商业物业及写字楼、多功能综合体、政府大楼、公共设施、机场、教育机构及市政环卫等。

公司秉承“让更多人享受美好生活”的经营理念,致力于提供高品质物业管理服务。根据中指院报告,时代邻里自 2016 年起已连续四年获“中国物业服务专业化运营领先品牌企业”称号,在 2020 年中国物业服务百强企业中位列第 12 位。

时代邻里的发展历程


资料来源:公司资料

截至2019年末,公司物业管理服务在管面积达 3843 万平米,合约面积 4929 万平米,项目储备丰富。从城市来看,公司从广州起家,不断向周边大湾区城市扩张,并战略布局其他有经济增长潜力的城市,按面积主要布局的城市包括广州、佛山、珠海、肇庆、长沙等。

物业管理在管面积和合约面积


资料来源:公司资料

从区域分布来看,公司深耕大湾区,战略布局全国其他重点城市。截至 2019 年末,大湾区在管面积为 3232 万平米,占总在管面积 84.1%。华南(除大湾区)区域、华中区域、环渤海区域在管面积分别为 241 万平米、313 万平米和 58 万平米,分别占比 6.3%8.1% 1.5%

公司的在管面积区域地图


资料来源:公司资料

截止2019年,公司的营业收入为 10.81 亿元,2016-2019 年复合增速为 42.6%2019 年,公司核心净利润为 1.2 亿元,2016-2019 年复合增速为 81.8%

——公司脱胎于时代中国,共同深耕大湾区,实现规模增长。截至 2019 年末,时代中国大湾区土地储备占比 91%。同时,时代中国战略性进入全国其他核心二线城市,如长沙、成都及武汉。公司和时代中国共同成长,84.1%的在管物业集中在大湾区城市,15.9%的在管物业在全国其他重点城市。

时代中国土地储备充足且增长稳定,公司长期在管面积增长有保障。截至 2019年末,时代中国总土储为 2300 万平方米,未来 4-5 年可转化为面积合约面积。城市更新项目保障土地储备稳定增长。截至 2019 年末,时代中国 10 个城市更新项目成功转化成土地储备,共计 349 万平方米,占当年新增土储的 46%。时代中国有 120 多个城市更新项目,预计可转化的总建筑面积为4300 万平米,充分保障时代中国土地储备的稳定增长。

时代中国开发项目遍及大湾区主要城市,同时拥有大量城市更新项目,近年来合约销售保持稳定增长。2019 年,时代中国合约销售额为 784 亿元,同比增长 29.3%;合约销售面积为 535 万平米,同比增长 43.2%

广州、佛山是公司的重点城市。截至 2019 年末,广州、佛山在管面积占比分别为35.7% 20.3%2019 年,时代中国广州、佛山的合约销售面积分别占比 20.7%27.2%。预计公司在广州、佛山两地的在管物业规模将进一步增长,同一区域内楼盘可共享项目管理人力资源,公司可进一步提高管理效率,增强规模效应。

公司项目聚焦一、二线城市,布局三线及以下的重点城市。截至 2019 年末,公司74%的在管面积集中在一、二线城市。2019 年,时代中国合约销售面积 66%集中在一、二线城市,34%在三线及以下能级城市,未来转化为公司在管面积后,进一步优化公司在管物业的城市布局。

时代中国产品定位中高端,收费单价高。时代中国开发物业的收费高于外拓的住宅物业。为满足中上购买力客户的需求,时代中国建立“3+3+3”产品体系,产品注重配套设施建设。2016-2019年,来自时代中国的在管面积平均物业管理费约 3/平方米/月,远高于第三方物业平均物业管理费,处于较高水平。

公司第三方物业拓展能力强,2019 年来自第三方的新增在管面积为 1564 万平米,占总新增在管面积的 79.6%;另外公司通过收并购获得在管面积 1386 万平米,占新增在管面积的 65%;其余为新订约获得,包括来自时代中国和市场化外拓。截至 2019 年,公司在管面积 3843 万平米,其中第三方在管面积达 2106 万平米,占比 54.8%,高于行业平均。未来公司会参加更多第三方物业招投标,以扩大在管物业规模和公司的品牌知名度。

——公司发力收并购,一方面扩充在管物业的规模,另一方面也拓展了在管物业的业态。2016 年、2017 年通过收并购分别增加在管面积 213 万平米和 24 万平米。2019年,公司加大收购力度,收购广州东康、清远荣泰、佛山宜信三家物业管理服务公司,新增在管面积 1376 万平米。2020 1-6 月,公司收购广州耀城、广州浩晴和上海科箭三家物业管理服务公司,新增在管面积约 2150 万平米。

历年收并购在管面积


资料来源:公司资料

公司的收并购锁定大湾区,提高区域内市场份额。在并购区域策略上,以一二线城市的标的为主,重点围绕有经济增值空间的地区开展收并购。所并购标的的业务覆盖广州、佛山、清远、珠海等城市。

在收购方式上,公司通常 100%收购标的公司的股本权益,对标的公司有绝对控制权,有利于公司将先进的管理系统导入标的公司,迅速地将标的公司业务整合进现有业务中,提高管理效率,发挥协同效应。

公司通过收并购提高非住宅业态比重,平均物业管理费提高。非住宅物业在管面积从 2016 572 万平米增至 2019 年的 2409 万平米,复合增长率达 61.5%。非住宅物业受限价政策影响小,平均物业管理费高于住宅物业,因此公司平均物业管理费随非住宅物业比重增加而提高。截止 2019H1,公司平均物业管理费为 3.48/平方米/月,比 2018 年末增加 29.9%

公司收并购偏好非住宅业态中有公建物业服务资质的标的,通过收并购新增政府大楼及公共设施、工业园区及教育机构等业态。2019 2 1 日,公司以 4527万元收购广州东康全部股权,令公司非住宅物业在管面积占比迅速上升至 63%。自 2012 年起,广州东康多次中标博物馆、国税局、大学等公建类物业,项目经营持续性强且稳定性高。2020 1-5 月,公司陆续收购广州耀城和广州浩晴全部股权,新增供电系统单位及政府机关等业态,进一步丰富非住宅业态在管物业组合和客户群。未来公司会注意保持在管的住宅和公建项目比例更加均衡。

此外,公司通过收并购拓展了公司的业务范围。公司通过收购东康进入市政环卫业务领域。截至 2019 年末,广州东康拥有 6 个市政环卫项目,在管面积为 806万平米,为广东肇庆市高新区、广州市增城区荔城、广州市南沙区等提供市政环卫服务。随着城市道路清洁和生活垃圾清运的需求增加,市场规模扩大,公司市政环卫业务增长前景广阔。

公司于 2016 年以 2605.2 万元收购骏安电梯 70%股权,借此进入电梯销售、安装和维护业务领域。在时代中国的支持下,时代邻里电梯服务业务保持稳定增长。时代中国承诺自时代邻里上市至 2021 12 31 日,由时代邻里向时代中国出售电梯,并提供该等电梯的配套安装、维护及维修服务;及提供智能化工程服务。每个年度时代中国向时代邻里支付费用的上限将分别不会超过 3070 万元、6620万元及 9570 万元。

公司建立专业化团队保障收并购推进。公司建立“1+11”专业业务开发体系,包括总部业务开发团队和 11支区域业务开发团队,用于寻求和房地产开发商的合作机会和潜在收购机会。总部开发团队主要负责挖掘和房地产开发商的合作机会,物色潜在收购标的。11支区域业务开发团队主要负责挖掘华南区域潜在收购标的。在收并购标准上,公司注重标的企业的在管项目可维持稳定、持续经营,且具有良好的服务口碑和业务增长性,预计通过公司管理体系的导入能够进一步提升增长性和服务品质。

收并购是公司未来发展的核心战略,IPO 募资所得的 65%将被用于收并购。在收并购策略上,公司坚持“深耕大湾区”的区域策略,收购大湾区优质物业管理服务商、提供物业相关服务或提供其他专业服务的公司。在收购标准上,公司倾向于收购在区域内有一定规模和市场影响力的公司,以巩固公司在大湾区的市场地位,拓展公司客户群。

 


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