全筑股份：精耕全装修且紧随政策瞄准长租公寓，布局新零售+装配式迎接住宅翻新市场

——聚焦主业精耕全装修，紧随政策瞄准长租公寓

全/ 精装修大势所趋，B 端住宅大有可为。全筑股份公司依靠为房地产开发商提供住宅全安装系统服务起家，B端住宅业务一直以来既是公司的强项也是主业。经过多年耕耘，公司依靠过硬的品牌实力，积累了大量产业资源。作为较早聚焦住宅全装修的企业，全筑已与央企、地方国企开发商、全国前 30 强房企达成战略合作。短期来看，随着精装修渗透率的不断提升，据测算预计三年后市场规模将达万亿，B 端住宅的精装修业务仍大有可为。

在国家大力推广商品住宅精装修的政策驱动下，新开发商品住宅的精装率不断提升，2019 年国内商品房住宅精装修开盘数较 2015 年增长了三倍，新建住宅精装修的渗透率达到 32%。当前“房住不炒”政策不断强化，推动新建住宅精装修替代毛坯房有望继续作为抑制地产投机的重要手段，另一方面，与欧美发达国家 80%的精装修比例相比，我国的精装修比例还有很大的提升空间。在精装修政策推动下，精装修市场规模有望进一步扩大。

历年新开工住宅面积

资料来源： CEIC

近年住宅销售面积

资料来源： CEIC

鉴于房地产已开始进入下半场，2019 年新开工住宅面积处于高位，我们假设未来 6 年新开工住宅面积年增速为 5%，精装修渗透率按每年5%的速率提升，测算出到2020-2022年，精装修市场的规模将大致在6701/8226/9956亿元，从 2023 年开始将增长至万亿级规模。

新建住宅市场装配式装修市场规模预测

资料来源： CEIC

精准定位租赁市场，搭建智慧公寓生态。由于长租公寓的空间可复制程度高，缩短施工工期可以增加出租收入，天然地与装配式装修标准化与高效率的施工特点相契合，公司自 2017 年底开始瞄准租赁房市场，持续加大投入，致力于租赁住房的智能化转型，通过智慧科技赋能建立起智慧社区运营体系。2019 年公司成立智慧公寓事业部，围绕智能家居、智慧楼宇、智慧社区三重生活服务场景，构建智能建造平台、智能管家平台、智能运营平台，智能防控平台，运作“筑立方”筑立品牌，为租赁住房开发者提供全产业链顾问咨询及针对性的设施与配套服务，为项目提供精准定位策划及运营管理咨询，是智慧公寓全生态服务的先行者。目前，公司已率先完成全国首个装配式租赁住房1080 套 56000 m 2 批量交付，由央企、地方国企主导的 50 多个项目及百万平米集中租赁社区也正在持续推进。

公司审时度势切入长期租赁市场，占尽天时、地利与人和三要素，未来前景可期。天时：当前“房住不炒”为未来地产市场确立了总基调，房地产政策重心开始转向“租售并举”，未来长期租赁成为房市发展大趋势； 地利：公司立足上海，长租公寓市场潜力巨大，回顾 2017 年上海发布的住建“十三五”规划，其中住宅供给170 万套，可销售商品房 45 万套，只供租赁住房 70 万套，住房供给结构发生质的转变，上海作为人口净流入的一线城市，可预见未来租赁市场依然广阔；人和 ：公司耕耘住宅市场多年，与多家央企、地方国企开发商及品牌地产建立战略合作关系，可为公司业务导入提供渠道资源。

房屋租赁市场的客户主要是流动人口和本地户籍的租房人群，其中本地户籍的租房人群主要是毕业落户的大学生，2019 年我国流动人口达 2.36 亿，随着未来产业发展逐渐向大城市集聚，人口还将继续向一、二线城市涌入，房屋租赁市场前景十分乐观。根据 China Insights Consultancy 的数据显示，我国长期租户渗透率约为 17.2%，与英、美、日、德等发达国家 30%以上的渗透率相比，可提升的空间还很大。此外，我国长期租赁市场刚刚起步，虽然发展迅猛，但是占比依然很低。目前，一线城市的长租公寓品牌渗透率约为 5%，二线城市仅为 1%，全国均值约为 2%。假设长租公寓的渗透率每年提升 2%，装配式装修在长租公寓的渗透率为 60%，每年提升 5%，装修价格为 1000 元/m 2 ，价格年涨幅为 2%，测算出 2020-2023 年，全国每年新增长租公寓的装配式装修市场复合增速约为 18%，年市场规模在 1000 亿元以上。

——布局新零售+ 装配式，迎接住宅翻新市场

新零售+ 装配式装修或成为打开零售市场的正确姿势。未来10-15 年，新房开始逐步萎缩，旧房翻新将逐步取代新建住宅成为住宅装修的主要需求，未来家装零售或将成为行业蓝海市场。零售市场广阔，毛利率高，一直以来是行业群雄逐鹿的领域。2015 年席卷全国的互联网家装浪潮期望凭借线上渠道导入提升的零售市场份额，但由于未触及行业管理半径与服务环节的痛点，无法给消费者带来良好的客户体验，行业格局自然也未得到颠覆与重塑。

新零售打通线上线下提升客户体验，重构家装产业链。新零售家装可以打通线上和线下，让线上与线下的优势与劣势互补，一改过往互联网家装偏重线上而忽视线下的问题，以 VR、AR 等可视化交互技术将样本间场景搬到线上，让消费者深度参与家装全流程。现在及未来家装零售市场的消费者主力是 90 后、00 后，他们更加注重消费体验，个性化需求更高，新零售在海量技术的支撑下，可以通过虚拟可视化技术为消费者提供更加多元的设计方案，而大数据技术让家装企业可以在海量的个性化方案中寻找共性，通过标准化处理为家装上有厂家提供数据支持，缩减建材的耗费。大数据、VR 技术及人工智能等技术为支撑的新零售为 C 端家装业务兼顾个性化和标准化提供了可行性。

装配式装修解决线下服务体验的痛点。由于传统家装高度依赖技术工人，而传统装修中工人的技能、素质参差不齐，成为影响客户体验的重要原因。装配式装修以标准化设计、工厂化生产、装配式施工为特点，大大减少对于技能工人的依赖。装配式装修通过近年的发展实践，产业化程度和规模化效应越来越高，成本优势和市场认可度日益提升。从成本端看，人口红利逐步消失，传统建筑业是典型的劳动密集型行业，近年来农民工年龄年后不断老化，2019 年40 岁以上农民工占比达到 49.4%，建筑业从业人员年平均薪酬继续攀升至 6.56 万元，可以预见的是未来十年，随着第一、二代农民工逐渐老去，而建筑行业辛苦且不够体面，对新生代缺乏吸引力，农民工的市场供给将日趋短缺，

用工成本高企成为必然。装配式装修引领行业变革的实质是将建筑装饰逐步工业化，从服务转向制造，从劳动密集转向资本密集型，通过工业化带来的规模效应弥合人工成本高企带来的冲击。尽管当前商品住宅领域，消费者的消费习惯更倾向于选择传统装修，但是未来传统装修的高昂成本必然驱使装配式装修成为消费者的替代方案。

新零售在解决 C 端客户个性化需求的同时为建材提供数据支持，为装配式装修的部品工厂化生产提供数据支撑，二者都直击行业痛点问题，具有强大的生命力。我们认为，新零售+装配式或将是打开 C 端零售市场正确方式。公司起步于私宅装修，近年来通过持续在产品端、技术端、营销端持续发力，以“标准化和个性化”组合拳开展家装业务，可提供住宅全装修、定制精装、科技整装、别墅精装等多重解决方案。2019 年公司将零售业务作为公司未来的主攻方向之一，以期提升零售业务比重，与 B 端业务比翼齐飞。公司清晰地描绘了新零售+装配式的技术路径，随着房地产市场从增量市场逐渐步入存量市场，公司 C 端之“翼”将与 B 端之“翼”平分秋水，成为驱动业绩增长的主要动力。

旧房翻新市场 ：我们假设住宅翻新周期为 15 年，2020-2025 年翻新的住宅依次对应的是 2005-2010 年所出售的新建住宅，2020 年单位面积翻新价格为 1030 元/m 2 ，价格年涨幅为 3%，假定 2020 年装配式装修在翻新市场的渗透率为2%，到 2025 年逐年提升至 25%，由此测算得到，2025 年旧房翻新市场装配式装修的市场规模约在 2697 亿元左右。综上测算，新建住宅市场与旧房翻新市场的装配式装修需求到 2025 年或在 7500 亿元左右，由此可见，未来 C 端市场才是未来装配式装修的蓝海，我们认为随着装配式装修标准与技术的日臻完善，性价比日益凸显，装配式装修将逐步替代传统装修，得到越来越多 C 端消费者的认可，长期来看，万亿市场可期。

——智慧科技赋能业务，引领发展创新驱动

2019 年公司将科技之“箭”确立为经营战略，通过技术创新为 B 端与 C 端的“两翼”业务进行赋能，引领大建设行业发展之路，以期企业由服务向产品技术创新转变。长期以来，由于行业门槛低，竞争激烈，装饰行业通常将拓展业务范围与业务数量作为支撑业绩增长的驱动力量。当前，随着消费升级，人口红利的消失，依赖“开疆拓土”的粗暴方式驱动业绩增长已愈发难以为继，公司通过科技赋能提升产品与服务的质量，不仅可筑起公司的竞争壁垒，更为重要的是加深了公司业务的深度，触发利润率的提升。

从现代服务向产品技术创新转变符合行业发展大趋势。从行业需求端来看，伴随经济发展，装修市场消费者的主流开始切换成 90 后、00 后的新生代，对工作与生活环境的个性、智能、健康等元素追求愈发强烈，消费升级乃大势所趋，传统装饰已逐渐无法满足消费者的需求；从行业供给端看，政策驱动+人口红利逐渐消失，建筑行业在外在政策驱动与内在发展需求合力作用下正在发生深度变革，随着装配式装修的持续渗透，装修行业也将逐步地从服务转向制造，从劳动密集转向资本密集型。