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中国奥园:深耕大湾区、全国扩张,近三年销售额复合增速高达66%

发布时间:2020-09-18  来源:立鼎产业研究网  点击量: 119 

中国奥园集团股份有限公司(以下简称“中国奥园”)于 1996 年在广州成立,于 2007 年在香港联交所主板上市(股票代码:3883.HK),历经二十余载发展,已形成了以房地产开发为核心主业,商业、科技、健康、文旅、金融、跨境电商等“一业为主,纵向发展”的业务格局。公司房地产开发业务深耕粤港澳大湾区,并以实现全国范围布局。截至 2019 年底,公司匠心筑造 280 个精品地产项目,销售额达 1,181 亿元,首次迈入千亿门槛,项目覆盖华南、中西部核心区、华东和环渤海区域、中国香港、澳门以及澳大利亚、加拿大等国家和地区。凭借卓越的营运管理及稳健的财务状况,2015-2019 年公司地产板块合同销售年复合增长率达 67%,增速在行业内表现亮眼,并处于领先水平。

此外,公司多元业务发展也开花结果,2019 3 月,公司拆分旗下物业管理、商业运营服务和大健康业务通过其控股公司奥园健康港股上市(股票代码:3662.HK),截至 2019 年年末,鉴于公司持有奥园健康股权占比为 54.58%,港股上市后公司估值得到进一步增厚。

纵观公司发展历史,可分为三个阶段:

阶段一:深耕广州、稳健发展、登陆港股、助力扩张(1996-2007

在该阶段,公司业务重心集中于广州,历经十余年发展,在广州各辖区打造了“奥林匹克花园”品牌,销售排名稳居广州前列。2007 年公司首次走出广州,布局清远、重庆、沈阳。同年,公司 10 月于港交所主板上市,正式登陆资本市场,在资本助力下,公司全国性布局拉开序幕。

阶段二:进军北京、陷入纠纷、拖累发展、增长暂缓(2008-2012

2008 年受全球经融危机影响,公司扩张步伐受阻。2009 年公司首次进入北京,收购高档项目“长安八号”部分股权,但之后该项目陷入股权纠纷。由于该项目体量较大,对公司发展形成持续拖累,2010-2012 年销售规模一直徘徊在 50 亿元左右。直到 2012 年公司出售该项目,才摆脱困境。

阶段三:再次出发、改革先行、全国扩张、销售高增2013-2020

解决股权纠纷后,公司发展迈入快车道。2013-2014 年公司确立了快速开发、快速销售的发展战略,并开始加快标准化建设、积极引进人才,为之后规模扩张做好准备,2013 年公司销售规模便首破百亿。2015 年公司城市布局扩张,2016 年拿地转积极,并且 2017 年呈跳跃式增长。积极变革下,公司销售规模快速提升,2015-2019 年销售额复合增速达67%,并于 2019 年销售首次破千亿。

公司发展主要历经了三个阶段


资料来源:公司资料

历经多年发展,公司已形成了以房地产开发业务为核心,商业地产、酒店经营、物业管理和商品销售等多元业务协同的格局,其中房地产开发业务营收占比高达 95%,为公司的业绩贡献绝对主力。在产品力打造上,公司建立了区域设计中台,并通过 A+云图、A+精筑、A+工坊共同塑造了 A+产品体系,将样板间、建筑户型、新材料等研发成果进行实体化验证,并建立数字化图纸平台、标准化产品体系、标准化工艺流程,加快项目周转、确保产品质量。

到目前为止,公司产品系实现了从住宅性公寓、商业性公寓、低密度住宅等多品类覆盖,并打造了四大住宅产品线和两大商业产品线。公司商业广场主要采取“销售为主,自持为辅”的轻资产模式,即住宅、公寓、商铺、办公、商业街店铺等均出售,公司仅持有购物商场部分,这部分有助于增加可售物业的附加值。

截至 2019 年年末,公司共持有商业广场 15 座,合计建筑面积 59.6 万方(权益 50 万方,权益占比 84%),其中已开业 10 座,对应建面 42.4 万方;筹备开业 5 座,对应建面 17.2 万方。并且通过其控股子公司奥园健康(股权占比54.58%)向 37 个商场提供商业运营管理服务,合同管理建面达 180 万方,其中第三方在管项目 22 个,对应管理面积 120 万方。

地产开发为公司的核心业务板块


资料来源:公司资料

——公司股权架构稳定,实际控制人为郭梓文。截至 2019 末,通过家族信托 The Golden JadeTrust 旗下 100%控股的 Joy Pacific Group Limited 持有公司 50.03%的股权;郭梓文胞兄郭梓宁通过其100%控股的合嘉投资有限公司间接持有公司 5.19%股权;此外公司营运总裁马军和公司高级副总裁陈嘉扬分别持有公司 0.13%0.09%的股权,其他公众持股约 44.56%的股权,公司股权架构较为稳定。

截至2019年年末公司股权结构


资料来源:公司资料

——公司已形成了以房地产开发销售为核心主业,商业地产开发经营、酒店经营、物业管理和商品销售等多元业务协同的业务构架。2019 年公司实现营收 505.3 亿元,同比+63.0%,其中商品房销售、物业出租以及酒店、物业管理及商品销售分别占比 95.2%0.5%4.3%,其中商品房销售为公司绝对营收主力,物业出租以及酒店、物业管理营收主要由奥园健康收入并表构成(公司为奥园健康控股股东,截至 2019 年年末股权占比 54.58%)。

分业务板块看,2019 年公司酒店、物业管理及商品销售实现营收 21.7亿元,同比+100.6%2015-2019 年营业收入 CAGR79.4%2019 年实现租金收入 2.7 亿元,同比+47.0%2015-2019 年营业收入 CAGR41.1%;公司租金收入以及酒店、物业管理及商品销售业务虽然目前体量较小,但处于高速发展阶段。

2017-2019年公司营业收


资料来源:公司资料

2019年商品房销售收入占比95%


资料来源:公司资料

——2019年,公司实现销售金额1,180.6 亿元,同比+29.3%,销售面积1,168.5万方,同比+31.8%,销售金额位于克而瑞行业排名第 27 名,较上年上升 6 位(19 年权益销售金额占比 83%。权益销售金额排名第 23 名,较上年上升 11位); 2013-2019年公司销售金额 CAGR 56.0%,销售面积 CAGR 45.8%

回顾发展历史,可以看到公司具备扩张基因。早在 2009 年,公司首进北京收购高货值项目“长安八号”以期推动销售规模高增,虽然该项目之后陷入股权纠纷,导致公司 2010-2012 销售金额始终徘徊在 50 亿元左右,但也侧面显示出公司管理层强烈的扩规模诉求。2012 年年底退出 “长安八号”项目后,公司 2013 年销售量价齐升。2014-2015年,房地产行业进入下行周期,公司利用这个窗口期加快标准化建设、积极引进人才、布局城市扩围,为后续销售高增打下基础。2016 年开始,公司在行业上行周期中,销售规模开始飞跃,2016-2018年销售金额 CAGR 高达 81.9%

2016年公司销售开始飞跃


资料来源:公司资料

行业横向对比,公司近年来销售增速排名领先。2014-2019 年公司 5 年销售金额 CAGR 57.4%,高于行业 TOP30家房企平均销售额复合增速 39.7%2016-2019 年公司最近 3 年销售金额 CAGR 66.4%,大幅高于行业 TOP30 家房企平均销售金复合增速43.0%

16-19年三年主流30家房企3年复合增速排名


资料来源:wind

14-19年主流30家房企5年复合增速排名


资料来源:wind

——公司在 2014 年之前每年以 1-2 个城市的速度扩张,截至 2014 年合计布局城市 15 个,布局区域以广东省为主。2015 年开始公司全国化布局开始加速,2015-2019年每年分别新进入 65202225 座城市,每年新增项目分别为 1217614994 个。截至 2019 年年末,公司合计布局城市 93 座,项目数量达 278 个。2019 年占比来看,华南、中西部、华东、环渤海地区销售占比分别为 36%26%23%11%4%,各区域销售占比较为均衡。至此,公司全国化布局初步完成。

公司布局城市数量快速提升


资料来源:公司资料

公司项目数量爆炸式增长


资料来源:公司资料

 

 


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