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2015-2019年我国房地产百强企业销售额增长及其他经营指标情况

发布时间:2020-07-08  来源:立鼎产业研究网  点击量: 1149 

——2019 年,国家坚持“房住不炒”定位,全面落实因城施策,房地产行业进入“换挡期”,全国商品房销售额增速继续放缓,全国商品房销售额为 159725 亿元,同比增长 6.5%,增速较上年下降 5.7 个百分点,销售面积为 171558 万平方米,同比下降 0.1%2019 年,百强企业通过精准把握市场需求、匠心打造高性价比产品、适度加大营销推盘力度等策略,销售规模稳步提升,销售总额、销售面积分别达 98179.3 亿元、72458.3 万平方米,同比增长 16.3% 13.5%,增长率分别高于同期全国增幅 9.813.6 个百分点,持续跑赢大势。

百强企业2015-2019年销售增长情况


资料来源:中指研究院

——百强企业阵营分化的同时,阵营内部的企业分化也在加剧。2019 年,百强前 10 企业销售额增长率均值为 11.9%,其中,融创、中海、绿城、龙湖等销售增速均超过20%,保利、华润置地销售增速介于 10%-20%之间;11-30 企业销售额增长率均值达 24.1%,为百强企业销售增速最高的阵营,其中,世茂房地产、龙光等销售增速均在 30%以上,招商蛇口、阳光城、金茂、佳兆业等销售增速介于 20%-30%之间;31-50 企业销售额增长率均值为 17.7%,华发、宝龙等销售额增长率均在 40%以上。

百强企业不同阵营 2019 年销售额及其增长率均值情况


资料来源:中指研究院

百强企业资源集聚效应更为强化,进一步加剧阵营间的分化,强者恒强态势持续。①百强龙头企业凭借广泛的市场布局更能有效把握市场机遇。前 10 企业平均进入 105.4 个地级城市,地级城市覆盖率达 36.0%11-30 企业平均进入42.3 个地级城市,地级城市覆盖率 14.4%。②百强龙头企业积极补充优质土地资源奠定增长基础。50 家百强代表企业招拍挂拿地总额占全国 300 个城市土地出让金的 44.0%,其中前 10 企业占 50 家代表企业拿地总额的 47.7%11-30 企业占比 38.7%。③百强龙头企业更受资本市场青睐。百强企业国内信用债发行规模占行业发行总量的 37.1%,前 10 企业、11-30 企业分别占比为 11.1%14.0%;海外债发行规模占行业发行总量的 62.5%,前 10 企业、11-30 企业分别占比为 27.7%26.7%

百强企业地级以上城市覆盖率及信用债、海外债融资占比


资料来源:中指研究院

城市布局结构、深耕策略及运营水平的差异是阵营内部企业分化的主要原因。①布局聚焦热点城市群或深耕重点城市,在区域内形成较强品牌力助推企业业绩转化。如龙光超八成土地储备位于粤港澳大湾区;世茂房地产、佳兆业、龙光等销售金额前五城市占销售总额超四成。②科学研判市场趋势、精准把握市场节奏推盘,加强数字化管理、完善机制建设,提升企业运营效率,推动企业高速增长。2019 3 月楼市“小阳春”初现,绿城、龙湖等加快推盘节奏,3 月推盘量环比增长率均在 30%以上;中海建立贯穿房地产开发全生命周期的数字化管控平台,实现对每一个项目的投资、设计、施工、进度、销售等各项要素节点的精准量化管理。

——2019 年,全国房地产市场调控政策整体偏紧,百强企业积极把握热点城市市场机遇,二线城市仍是主要销售来源。从 50 家百强代表企业重点项目销售情况来看,一线城市受地产相关需求回暖等因素影响,销售额占比较上年小幅上升0.7 个百分点至 14.6%;二线城市占比为 44.5%,较上年下降2.2 个百分点;三四线城市受城镇化进程提速、房企加快出货等因素影响,销售额占比增长 1.5 个百分点至 40.9%

百强企业聚焦五大核心城市群,长三角销售占比超三成。50 家百强代表企业销售结构中,五个主要城市群的销售贡献占比为 70.8%。其中,长三角销售占比最高达 31.7%,但因区域内部的城市调控政策持续收紧,占比较上年下降 0.3 个百分点;粤港澳大湾区在规划利好刺激下销售行情有所改善,销售贡献占比 14.9%,较上年上升 1.1 个百分点;京津冀城市群受益于持续调整后的低基数及调控趋稳、供应明显改善等因素影响,销售贡献率较上年提升 1.9 个百分点至 8.9%。另外,成渝城市群在市场规模持续增长后疲态显现销售行情明显降温,销售贡献占比为8.8%,较上年下降2.6个百分点。

百强代表企业 20182019 年各等级城市销售额分布


资料来源:中指研究院

百强企业加大潜力城市销售力度,城市市场份额小幅提升。百强前 50 企业在杭州、重庆、东莞、北京等城市市场份额均超50%,较上年分别提升 5.33.82.71.2 个百分点,其中在杭州的市场份额超 80%。从不同层级企业来看,规模较大的百强企业重点城市市场份额优势突出,在百强前50 企业十个销售热点城市中,前 10 企业、11-30 企业的城市市场份额均值分别达 29.8%16.4%

50 企业内部不同层级 20182019 年城市销售集中度


资料来源:中指研究院

——2019 年,百强企业加大首改类产品的推出比例,支撑企业销售业绩的稳步增长。从 50 家百强代表企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看:90-140 平米首改类产品销售额占比达56.1%,较上年提升 2.8 个百分点;90 平米以下首置类、200 平米以上高端类及 140-200 平米改善类产品的销售额贡献率分别为 15.5%8.8%19.6%,较上年分别降低 2.00.70.1 个百分点。

百强代表企业 20182019 年重点项目各面积段销售占比


资料来源:中指研究院

百强企业因城施策,一线城市聚焦首置首改产品,二线及三四线城市继续加大首改及改善类产品推出比例,通过精准把握市场结构性机遇,实现业绩快速增长。研究组对 50家百强代表企业 2018 年及 2019 年重点项目各面积段产品的销售额贡献占比分析得出:一线城市各面积段产品销售贡献占比仍相对均衡,其中首置类、首改类产品占比分别为29.2%38.8%,较上年分别增长 2.81.9 个百分点,改善类、高端类产品占比分别为 12.2%19.8%,较上年分别下降 2.91.8 个百分点;在二线及三四线城市,百强代表企业仍以 90-140 平米首改类及 140-200 平米改善类为主,首改类占比分别为 59.3%60.1%,较上年分别上升 3.23.0 个百分点,改善类占比分别为 21.1%20.8%,较上年分别上升 0.30.9 个百分点。

百强代表企业 20182019 年分城市等级各面积段销售占比


资料来源:中指研究院

此外,百强企业回归产品本身,聚焦产品力及服务质量的提升,全方位满足“美好生活”需求。一方面,百强企业加大产品研发力度,通过与外部科研院校合作,提升产品研发能力,如阳光城和清华大学联合开展“绿色智慧家”课题研究,推进新住宅产品理念的深化落地,旨在通过绿色健康、智慧生活、家文化三个维度,为客户带来极富体验的健康生活模式。另一方面,百强企业通过产品体系重构、融入科技智能等促使产品的优化与升级,如绿城 2019 年完成 8 大产品系列、22 个产品品类、22 种产品风格的产品体系搭建,并积极开展标准化、科技化、产业化、环保化工作,推动成熟产品在新项目的快速落地;金科发布产品新内核——生命建筑,倡导把智慧社区、智能家居融合起来,用科技来提升房地产品质。此外,百强企业更加重视服务能力,2020 年疫情期间,多家百强企业通过加强社区管理,严格执行封闭管理措施,全力保障业主生命健康安全,并为业主提供生活物资采购、防疫物资配送等个性化服务,获得业主的广泛认可,助力企业未来产品销售。

 


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