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中新集团:中新合资的内地园区开发运营龙头,募资13.62亿元用于斜塘项目改造

发布时间:2020-02-24  来源:立鼎产业研究网  点击量: 48 

苏州中新工业园是在中新两国高层属意下,逐步推进的重大合作项目。1992 年初,邓小平在南巡讲话中多次提出要借鉴新加坡发展经验的重要指示,同年 9 月,新加坡前总理李光耀访问中国,中新双方以工业园区建立为载体展开了借鉴新加坡经验的合作,围绕苏州中新工业园区的建设,中新设立合资公司以全面运作园区开发,中新集团(CSSD)应运而生。

——中新集团是中外合资企业,上市后大股东为中方财团,其股东是以苏州工业园区管委会为代表的国资企业,持股比例达 46.8%,二股东为新方财团,持股比例为 25.2%,流通股占比为 10%

1994 5 月苏州中新园区建设正式启动,同年 9 月韩国三星、美国 BD、新加坡康福、日本百家等首批 14 个项目入驻园区,经过 25年的发展,中新集团形成了新型城镇化发展纲要和规划、建设、投资服务三大体系,围绕新型城镇化综合运营开发这一产业,确立了以园区开发运营主体板块,以载体配套和绿色公用为两翼支撑,通过联动、资源集聚,实现高水平产城融合的 “一体两翼 ”协同发展格局,致力于成为“中国园区开发运营领军企业”。

中新集团可谓内地园区龙头企业之一。公司核心项目即中新苏州工业园区,其中中新合作区总面积 80 平方公里,占园区总面积的29%,也是后者最具特色也的板块。2018 年,苏州工业园区实现地区生产总值2570 亿元,城镇居民人均可支配收入超 7.1 万元、公共财政预算收入 350 亿元、实际利用外资 9.81 亿美元、进出口总额 1035.7 亿美元。25年来,园区实现进出口总额超1 万亿美元,完成全社会固定资产投资近 9000 亿元。苏州工业园区多年名列“中国城市最具竞争力开发区”榜首,2018 年在全国经开区综合考评中位居第 1,在全国百强产业园区排名第 3,在全国高新区排名第 6,成绩斐然。

中新集团股权结构及园区业务组织结构


资料来源:公司资料

苏州工业园区工业总产值


资料来源:苏州工业园区管理委员会官网

——以产业发展主线,叠加园区配套建设和房地产开发运营的两条辅助视角,园区发展历程可分为如下几个阶段:

酝酿启动期:藉邓小平总书记南巡讲话和新加坡总理李光耀访华契机,中新双方合作开发建设苏州工业园区,借鉴引入新加坡裕廊模式的“软硬件”配套,由新加坡方面协助招商,引入首批 14 家跨国企业项目。

奠定基础期:经过大量前期规划,园区正式动土建设,前期以基础设施建设为重点,以制造业为先导,先工业,后住宅,再商业,通过市场化的方式循序渐进,其具体模式为首先夯实基础,逐步扩大工业建设,随着人流的入驻,进而发展商业配套。

加速发展期:经过前期基础期的迅速发展,园区积累了相当充裕的产业发展配套和设施,园区内的产业结构和城市功能已经形成初步规模,顺应中国加入 WTO 的时代要求,园区正式提出二次创业,加速产业结构的升级。

转型发展期:2007 年园区面临土地资源瓶颈、产业升级的压力以及科技创新的要求,即提出优化产业结构和空间布局,加强自主创新能力,提高核心竞争力的目标,在优二进三的基础上深化中新双发合作,促进产业结构的升级转型,确立了先进制造业和现代服务业协同发展的基调。

上市扩张期:2014 年公司开始谋划上市,并于 2019 12 20 日成功上市。园区运营层面,产业向新兴产业进一步转型,生物医药、纳米技术以及人工智能板块持续壮大;布局板图也从苏州向外延伸,响应长三角一体化战略,落子苏州常熟、张家港、嘉兴、南通、滁州等城市;与此同时,在业务板块上,2019 年彻底剥离了地产开发销售业务,专注于园区开发运营。

中新苏州工业园区发展变迁历史


资料来源:苏州工业园区管理委员会官网

——2014 年公司启动上市计划,并于 2019 12 月成功上市,迈向新征程。公司首次公开发行 1.5 亿股,占发行后总股本的10%,发行价格为 9.67 /股,对应 2018 年扣除非经常性损益前后孰低的净利润摊薄后市盈率为 17.34 倍。

根据招股说明书,公司上市募集资金总额 14.49 亿元,扣除发行费用后为 13.62 亿元,将用于斜塘项目的基础设施改造,斜塘项目是对苏州工业园区斜塘片区区域范围进行基础设施改造,按园区开发运营理念,借鉴新加坡经验,推进苏州工业园区“退二进三”改造,提升规划、建设和管理水准,力争形成融合人居、商业、文化、历史传承、旅游、休闲功能为一体的苏州工业园区中南片区人文滨水生态社区,树立苏南地区园区开发运营发展的新样板。

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